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2015年06月23日

吳系講股:
萬達爆發有迹可尋

王健林任董事長的萬達集團,早前宣佈五年內目標要開400間廣場。 資料圖片

老大現正閉關、添加能量,今期起暫由小弟代筆。上星期滬綜指一周急挫13%,但港股上周五上升,而昨日率先借歐洲股市造好而彈上,且看本周港股走勢會否跟內地股市繼續背馳。港股暫仍難擺脫上落市格局,這時最值得做功課尋找目標。
猶記得去年底萬達商業(3699)上市時,小弟基於萬達近年經營現金流持續下降、往績市賬率達1.3倍而看淡其股價表現,但兩星期前一則新聞令我對萬達的看法完全改觀,甚至認為值得反手吸納。

借助外來資金擴張

萬達集團月中聯同快錢網推出眾籌項目穩賺一號,集資全數投資於明年開業的五個商業收租項目,投資者收取大部份項目收益,萬達則負責興建、招租及管理,並收取三成項目租金收益作為管理費。在萬達品牌效益下,穩賺一號50億元(人民幣.下同)項目三日內迅速爆滿。穩賺一號受到市場的熱捧,回報率自然不低,每年預期回報率至少達12厘,分別由租金回報6厘及增值收益至少6厘所組成。
租金回報不用多作解釋,反而甚麼是增值收益呢?增值收益是項目一旦將來以房託(REIT)方式上市、向第三方出售、或者由萬達以50%溢價回購,當中大部份資產升值將歸於投資者所有。單是收租是不能提供雙位數回報,萬達為投資者提供退出方案,巧妙地將回報大幅提高,做法相當高明。
穩賺一號反應火熱,萬達看似賣大包,但事實上是否如此呢?其實,若然大家細心觀察,整個穩賺一號是由投資者全數出資,收益就由萬達及投資者按一定比例分成,萬達借助外來資金擴張,但風險則轉嫁予投資者,自己坐收漁人之利,他們才是整個計劃的最大得益者。
穩賺一號火熱的背後意義,是反映萬達正步向輕資產模式(asset-light strategy),盈利有望進入爆發期。
董事長王健林月前曾表示計劃於2020年底開業400間萬達廣場,估計當中約一半以輕資產經營。400間並非細數目,而且大城市已經有不同房企進駐,要達標意味着要進軍三、四線城市。近年三、四線城市地產市道低迷,絕大部份內房不敢貿然闖進,萬達憑甚麼偏向虎山行呢?

轉型輕資產利削債

須知道,萬達最大優勢是擁有豐富商業資產,母公司旗下有電影院線及百貨集團,本身又有超過5,000間合作商家,吸納商戶比同業容易得多,有條件進軍三、四線城市。一個城市只要有幾十萬人口,承載一個萬達廣場絕不困難,而且中國縣級市以上城市超過650個,萬達五年內目標要開業400間廣場並非天方夜譚。
萬達去年核心息稅前純利約355億元,其中投資物業租賃佔65億元,比重不足兩成。不過,萬達最終若能夠開業400間廣場,加上租金水平自然增長,五年後收租業務息稅前純利有望倍升至200億元。收租業務現金流強勁,而且受經濟周期影響較少,市場估值可達12至15倍市盈率,屆時將能支撐起更大市值。若果萬達最終轉型至輕資產模式,去房地產化後負債水平大減,酒店及海外業務又達收成期,現時不足3,000億港元市值,他日回望肯定不算貴。

註:今期吳系講股由周梓霖代筆。

周梓霖
中國銀盛資產管理高級分析員
http://www.facebook.com/1234567.com.hk

筆者為證監會持牌負責人,申報於本文章刊登之時,筆者個人沒有持有萬達股票相關權益,而中國銀盛資產管理的基金客戶沒有持有萬達相關權益。證券價格可暴跌不升至毫無價值,招致損失,投資者及客戶應審慎,並在作出其投資決定時應僅視本文為眾多考慮因素之一。本文所提供的建議未必適合所有投資者,作者合理地認為所提及的資料在公佈時是準確的,但並不保證(明確或暗示)該等資料的準確性。

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