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2015年08月02日

趣BLOGBLOG:
樓價跌兩成的憑據

若以整體零售數據已重返兩年前水平計,樓價回落兩成屬合情合理。 資料圖片

中原樓價指數再破頂,今年累積升了接近一成,而多個「上車」新盤包括房協喜薈亦告售罄,此時此刻向樓市潑冷水,已有心理準備被人說譁眾取寵。不過,觀察到多項數據及現象,樓價年內見頂機會漸濃,最快今年尾、最遲明春,樓價將拾級回落,跌勢有幾急,不在於加息幅度,而是租值下跌的速度。
最新6月份本港零售數據出爐,按年跌0.4%、連跌第四個月。細項分類,珠寶名錶等奢侈品再跌一成、衣服鞋類跌4.6%、連硬淨的藥物及化妝品亦減少4.2%,全靠智能電話手錶等按年升七成,整體跌幅先冇咁樣衰。
上周多間連鎖名店品牌,促商場大業主減租,否則索性關舖。大佬都頂唔順,不是個別一兩個月唔掂,而是見到形勢極不樂觀。
如果單睇零售總值,整體金額已跌至近兩年新低的370億元,但最恐怖的,是珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的零售金額,原來已跌至2011年上半年水平。今年第二季,珠寶首飾及鐘錶總零售金額只有199.8億元,以季計,為2010年第四季以來,首次不足200億元,情況有幾惡劣,做零售尤其是中高檔市場的,一定感受得到。
旺角、尖沙嘴以至銅鑼灣的二三線街舖,近年已出現多間吉舖,業主寧願空置等升值、也不願減租,不肯面對現實之餘,也太過懷緬昔日的光輝歲月。中高檔零售業最好景的,是2012年下半年至2013年上半年,每月單是珠寶首飾及鐘錶等銷售額,已經超過100億元,聖誕新年月份更高達180億元,較最近三個月平均只有66億元,可謂天堂與凡間。

業主見租客賺到盤滿缽滿,亦獅子開大口喪加租,形成由2012年開始,租值大幅飆升,一般店舖租期為三年,到今年下半年,剛好是續租高峯期。近月數宗續租個案,租值已重返三年前水平,這是大勢所趨,毋庸置疑。
當一線租金回歸至三年前水平,店舖市值亦肯定大降,一直以為將店舖空置也可以賺價的業主,面對市值大縮水,也會紛紛劈租求客,這是下半年以至明年上半年,將會預見的事實。
零售大劑,所衍生的影響,不單止在舖市反映,cut budget下,傳媒業、廣告業等等,一環扣一環,骨牌式的副作用已經殺到,如果租金減幅未如理想,業績繼續頹勢,裁員削舖將會是下一波的預見動作。名店開舖快,關店同樣也會快夾狠,只要大氣候形成,有龍頭部署撤走,其他的也會跟風而行。
如果說舖市與樓市無關,這只是自欺欺人。撇除政府說未來四年有8.3萬伙私樓供應不說,多個遠期樓花盤已趕住熱潮推盤,4個主攻上車單位的新盤部署今個月接力,涉及逾1,800單位,而整體待批樓花單位亦超過一萬伙,可以想到,下半年會是發展商晒冷推盤的黃金檔。
去年12月上旬,股榮寫了一篇題為《樓市癲多一年》,中原指數目前最新為145.48點,預計在約150點水平見頂,然後下跌。
當目前珠寶首飾及鐘錶銷售返回2011年中水平,當年中原樓價指數約100點,說樓價跌五成可能太誇張,但以整體零售數據重返兩年前水平,中原指數會倒流至2013年中水平、大約120點,樓價回落兩成卻合情合理。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

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