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2015年08月08日

樓評家論市:投資大智慧不如趁勢

近日香港市場資金充足,睇好日本經濟前景,多間財團爭相提供按揭服務給予香港人貸款買日本樓,其中一間為日立財務公司,是香港人熟悉的Hitachi,有關財務公司高層,兩次來到本公司跟筆者互相交流,對港人買日樓的財務安排作深入探討,及了解買日樓的價格取向,及後接受本公司團隊的客觀意見,從細銀碼開始着手,以1,000萬日圓(62萬港幣)為借貸起步價,最長25年還款期,3厘利息。
  以一個東京單身公寓作例子,樓價千五萬日圓計算,日立財務公司提供樓價65%貸款,即1,000萬日圓(約62萬港幣),最長分25年,還款期利息3%,每個月供款約47,421日圓(約2,989港幣),25年累積利息只佔借貸額1/3,利率算是非常低,相對日立財務公司利潤就非常低,從其他投資市場都唔止3厘息收,點解都肯做?
  筆者估計各大金主財團都係睇好日本樓升幅,而目前日本樓只從兩個基本條件去評估批核按揭:第一是個人評估,通過香港環聯信貸資料庫,供款比率超過一半便可,以上述例子為例,每月還款$2,989,月薪$7,000便可成功借貸;第二是物業估值,樓價千五萬日圓以上,位置在東京範圍,新防震,結構是RC鋼筋水泥,樓齡不超30年等基本上OK,直情係財神開倉派米,唔借就笨?因為—般千五萬日圓的單身公寓,平均每月租金79,000到90,000日圓,大部份屬於連租約,租金足夠供樓有餘,畀完首期等於層樓係你,借貸門檻低,加上有按揭槓桿,筍到自己都唔信!不過筆者近期發現,有些港客剛買入單位便放盤招租,而租金叫價比一般貴2至4成,原來成交後一個月唔夠,租客便退租走人。買家須先了解後投資,了解目標單位區域的市場租金,或找家靠得住的持合法牌照中介公司,就可以安心做日本包租公 / 婆啦!

楊官華
世紀21中華物業董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華房地產有限公司顧問

Email:mailto:c21@hotmail.com.hk

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