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2015年09月08日

樂香園:
商場租金真的頂得住? - 海迪

海港城的銷售其實已見惡化,相信遲早一日要反映在租金之上。 資料圖片

過去兩星期,幾乎每日都有關於零售的壞消息。原本商家仲講緊,希望爭取核心區舖租減兩至三成;但經歷上周多個旺區舖位連環大劈租後,大家現時的目標減幅,已變為至少40%,甚至係70%。舖租喪劈,有商場業主仍公開表示冇減租壓力,話仲有好長的waiting list排住隊等入場;加上商場的租金收入,一般有約20%是來自銷售分成,零售商生意唔好,分成租金方面已經「自動調節咗」,因此可減輕底租需要調整的壓力。
上述說法是否足以justify商場企硬、唔使減租呢?以九倉(004)旗下海港城及時代廣場為例,上半年租金收入分別仍上升7%及9%,望落好似幾resilient。不過,這數據含有相當的滯後因素。以一般商舖租約期限為3年計,假設商場以往簽訂的租約,續租時加租幅度較舊約上升50%,即annualized後每年加幅平均為十多個巴仙,然後分三年入賬反映。所以我們目前見到的租金收入數據,部份仍是反映前兩年簽訂的舊租約。去年上半年,海港城及時代廣場的租金收入仍升緊14%及34%,但今年已急速放緩到只有單位數,曲線反映今年新續約的租金水平,不會是一個令人可以放心的數字。
事實上,海港城及時代廣場第二季的銷售,均較首季時惡化,按年下跌9%及12.5%,咁樣的生意表現,遲早一日要反映在租金之上。另一個重要的指標,是租金開支佔該商場商戶銷售額的比重(occupancy cost),目前已高達19%及21%,幾乎是有紀錄以來最高。反映商戶目前每做100蚊生意,乜成本都未扣,就有20蚊要攞去交租。海迪相信該商場中已有商戶,是要「蝕住來做」。
這次零售業調整中,商場將難獨善其身,尤其是那些租金早已屬「天價」水平的商場,減租在所難免。

海迪

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