蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2015年09月09日
馬上成為壹會員

趣BLOGBLOG:樓價跌四成的條件 - 股榮

瑞銀早前發表報告,確認本港進入「黑天情景」(Black-sky scenario),估計本港樓價明年可能較2014年底跌39%。根據中原城市領先指數(CCL)計算,去年底CCL為132.45,最新為146.78,年內再升近11%。用瑞銀數字推算,倘CCL要較2014年跌39%,明年底指數最差將跌至81水平,即較現水平跌45%,樓價時光倒流至2010年7月。
樓價跌逾四成屬崩盤級程度,要出現如此情景,先決條件是失業率飆升,或者再準確些,是樓價與失業率互相累鬥累的結果,當中有約半年的滯後性。
股榮1997年考完A-LEVEL後,在一家工廠做包裝,日薪400元,以當年水平來講,算是相當不錯。當年7月,灝景灣開售,中原指數高見102.51,失業率保持2.2%超低水平,亞洲金融風暴同月揭開序幕。
1997年7月,恒指於16820見頂,樓市要到11月(5個月後),始顯著回落,但失業率11月時仍保持2.2%水平。翌年2月底,失業率惡化至3%,樓價亦自高位回落27%。98年9月底,中原指數低見47.66,失業率升至5.2%,及至99年1月尾,失業率進一步升見6.4%高位。

另類壓力測試

2001年中開始新一波失業潮,失業率由4.5%一直飆升至2003年6月的8.6%。同期CCL由44水平,跌至32超殘水平。
值得留意,其間本港供樓利率(最優惠利率一直保持於5厘水平,與現時相若),可見低息並非樓價不跌的原因。
同一個情況在2007至2008年出現,樓價於2008年2月底見頂,當時失業率約3.3%,一場金融海嘯令一年內飆升至5.1%,其間樓價指數跌至58水平,一年跌價20%。
股榮統計自1994年至2015年間,CCL與失業率的相關系數是負0.63,數值介乎正一與負一,越接近負一,兩者關係越不同步,即是失業率越高、樓價越趨跌。
現階段估樓價跌四、五成,很多人都認為是天方夜譚,但半年前,有人會估到羅素街舖租會勁劈四、五成嗎?大家要面對一個現實及事實,零售業不景,所衍生的負面情況,包括裁員潮、消費力減弱等,將會陸續浮面,繼而影響其他行業。瑞銀估計明年底失業率或跌至6.4%(目前為3.3%),並非無的放矢。
目前樓價企硬,大前提是人人有工開、有供樓能力,但當連份工也保不住、每月為供樓發愁,連同銀行閂水喉,樓價就算跌,人人自危下,恐怕連跳貨樓也沒有人承接。失業率屬滯後性數字,但只要留心近月宏觀環境,低失業率恐怕已成過去,失業率趨升,樓價就越跌,這個市場定律,希望準買家上車前,除了應付加息壓力測試,更重要還要自己做被炒壓力測試。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
本欄隔周三刊出

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載