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2015年09月16日

趣BLOGBLOG:樓市下跌缺口開啟 - 股榮

美聯物業近五年表現與中原指數未見同步。 資料圖片

近日財經版新聞,充斥着地產負面消息。由二手冰封、代理食白果,到新盤單位陸續撻定,以至入伙新盤租金大減價,似乎樓價見頂已成共識,往後大部分人關心的,是樓價會急跌,抑或陰乾式下滑。
按照近日多種迹象及數據,股榮傾向相信後者,除非政府突然撤辣招稅,這將會令樓價出現災難式爆瀉。

政府推辣招樓價乾升

判斷港股後市最好的Proxy,是港交所(388),但是判斷樓市最好的Proxy,本地地產股往往跟升不跟跌,所以準繩度一般。
而敏感度較高的美聯物業(1200),近五年表現亦與中原指數未見同步,與早年走勢一致出現頗大的落差。
美聯物業由1999年上市開始,至2009年的11年間,其股價與中原指數有8年是同步的。但是,2010年政府實施額外印花稅(SSD)後,直至今年為止,6年之間,有4年是表現兩極化,並非同步升跌。這很大程度是因為在辣招稅影響下,令二手市場成交乾涸,導致樓價乾升的結果。
礙於辣招稅,買家大都等到限期過了才沽售,市場供應不會一下子增加,而政府指所謂大量供應,都要等二至三年後才落成。
反而一旦撤招,供應大增必令價格大幅回落,這是將過去數年不合理的樓市現象,一下子合理化。

租金回報跌穿警戒線

環海東岸出現11宗撻定,早前買家當中,約有一半為投資者,估計撻定者中,不乏炒家。炒家與用家最大的分別,在於前者只會以值博率作為入市的因素。後市不明朗,撻定輸5%,總算好過未來三年,需要供樓之餘,又未能夠收取租金。
經濟學第一堂是教機會成本,投資客入市,可能是考慮三年後有可觀的租金回報,但之後選擇撻定,應該是相信於未來三年,樓價跌幅不能抵銷將來的租金收入,因此才選擇止蝕。因此,從炒家的角度出發,租金回報是一個衡量樓市好壞的指標。
根據政府差估署資料,目前買樓收租的回報率,已經跌穿3%警戒線,值博率而言屬超低水平。當中細單位(430呎以下)回報首7個月只有2.9%,大型豪宅更只有2.2%,中型單位回報跌至2.6%,計及管理費、差餉地租等,回報恐怕跌穿2%水平。
早年或者有人會死撐,只要樓價繼續升、業主年年加租,也會維持高回報。
不過,入伙新盤出現多宗劈租個案,減租預期已經成形。觀乎舖市經驗,舖位冧價前,舖租會先冧。同樣的道理,要令業主面對現實,減價賣樓,租金必須先急回,這個缺口,已經陸續出現了。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

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