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2015年09月27日

老樓周記:三個見頂回落訊號 - 劉兆昌

樓價暫時仍難言是否真正見頂。

常言道「見頂回落」是自由經濟循環定律,受到新盤近期搶客戰,以及二手靜局的基本因素面沒有太大改變,普遍指全城睇淡樓價,但爛船有三斤釘,回落的速度不會太快,除非有下列三個訊號出現,樓價才算真正下跌。
1.新盤對撼:98年新地的青衣曉峰園和長實的盈翠半島對撼,將減價戰推上高潮。當時新地推出曉峰園160多個單位,每方呎售價為4,280元,但隨即遭到長實的截擊,長實以比市價低兩成的「超震撼價」──每方呎4,147元推出機鐵站上蓋盈翠半島,結果造成轟動效應,開售當天1,300個單位已全部售罄,曉峰園則只售出約80個單位。新地隨即部署減價反擊,將曉峰園售價大幅減價一成七。
2.失業率飆升:經歴03年沙士經濟下滑,當年失業率高達8%,今年6至8月經季節性調整的失業率為3.3%,距離歷史高位還有一段距離,假若失業率維持此水平甚至4%或以下,本港樓價則見短暫性調整。
3.供樓負擔比率:美銀美林早前指本港供樓負擔比率平均為67%,高於歷史平均59%,但低於97年時近100%。據金管局月前報告指出,平均借出的按揭率約62%,換句話說,以樓價600萬元樓價計(這銀碼只能借六成),即是首期需要240萬元,樓價要跌四成才變成負資產,當然最近一個細價樓樓花的最高95%按揭屬特殊例子。

劉兆昌
資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com

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