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2016年02月09日
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專家料美樓市升勢放緩

美元強,令當地物業對海外買家而言是「加價」了。 資料圖片

【美國樓市】
聯儲局自2006年後首次啟動加息,結束長達7年的零息周期。雖然加息代表美國經濟復蘇,但市場亦有聲音指加息或將經濟復蘇勢頭減慢,特別是仍在回復的美國樓市,有投資者擔心加息或令美國樓市泡沫再現。加息會影響樓市嗎?顯然會。但會令樓市形成泡沫嗎?未必。樓市前景不明朗,加上加息令美元強勢,港滙續弱,本港投資者於加息周期買美國樓前切記三思。
美國房地產信息網站Zillow.com的數據顯示,美國樓市正穩步復蘇。去年11月Zillow樓價指數報18.3萬美元,按月升0.3%,按年則升近3.9%。當地標普Case-Shiller20大城市樓價指數最新報182.86,逐漸逼近2006年高位206.52。

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泡沫危機料難重現

Zillow訪問108位經濟學家對美國樓市未來的預測,專家預料今年增長會減慢至3.4%,2017年會再度減至3%並持續至2020年底;數據較上季儲局宣佈加息前有明顯下滑。
Zillow分析師指,對上一次樓市泡沫形成的周期(1987至1999年)時,美國樓市增長率正正是3%,正常情況下,增長率應為3.6%。但這代表美國樓市再次出現泡沫危機嗎?不。因為分析同時指出本次數據較以往調查分歧更大,顯示連專家都未能完全評估加息對美國經濟的影響。當中最樂觀的一批經濟學家指,即使加息後,美國樓市增長率仍會高見4.7%;惟最悲觀的則指樓市增長率會下跌至2.3%。所以分析指,討論本次加息會否令美國樓市泡沫重現仍然言之過早。
加息與樓市關係最密切莫過於按揭利率,按揭利率難免會跟隨息口上升,從而減低樓房在投資上的吸引力。但未來美國按揭利率會大幅度上升嗎?專家預期按揭利率不會一下子攀升。
理財網站Bankrate.com首席分析師Greg McBride指,預期美國指標性30年定息按揭利率未來一年會平緩上升,直至年底亦不會超過5%。

按揭利率未必急升

另一分析師Jonathan Smoke同樣指按揭利率不會急升,更指即使美國逐步加息,按揭利率仍會在歷史低位徘徊;預期今年年底30年定息按揭利率會上升0.65厘至4.65厘,比大衰退時低近1厘。
除按揭利率外,加息影響樓市的另一因素是推強美元。美元持續強勢對本土買家而言看似影響不大,但對海外買家來說,美元持續強勢或令他們卻步。Zillow指出,對於一名用盧布的俄羅斯買家而言,今年要在邁阿密置業,要較去年付出雙倍價錢。同樣道理,歐元區居民想投資美國房地產,需較去年多付24%,即使是鄰國的加拿大人也要多付20%。
有房地產顧問坦言,沒有買家會願意因為匯率變動額外多付數十萬美元,但同時亦促使更多人趁機放售早年買下的物業圖利。

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