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2016年03月11日

深圳樓驚現美孚價
南山、福田建築呎價逾七千元

【深圳樓市二之二】

過去一年,深港樓市冰火兩重天。按差餉物業估價署數字,在今年1月香港樓價按年跌2%;至於根據國家統計局數據,深圳1月新建商品房價格指數則按年升52%, 有深圳物業代理表示深港兩地樓價差距已為史上最接近。
《蘋果》記者

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獨立經濟學者關焯照則表示,目前內地一線樓市與香港97年樓市相似,一旦爆煲,即價格回落兩成半以上,將會影響內需,令中國經濟放緩更嚴重,更有可能拖累香港經濟。不過,他相信中央會出招阻止樓價上升,以免泡沫加大。
深圳樓價泡沫程度,可從三方面作為參考,包括深圳樓價短期升幅、深港樓價差距及負擔比率。
樓價短期升幅方面,深圳1月新建商品房價格指數按年升52%,相比香港中原城市領先指數於1996年10月至1997年10月的一年升幅48%更高,以升幅計,目前深圳樓價與97年香港樓價泡沫現象有相似之處。

深港樓價差距歷來最少

深圳中原董事總經理鄭叔倫向本報表示,「深港樓價已經是有史以來最接近」。他指在上世紀90年代,香港整體樓價為深圳樓價的10倍, 2013至2014年兩地差距縮至3倍;而目前按建築呎價,香港大約1萬元左右,深圳全市均價約為5,000港元,兩地樓價差距已經收窄至兩倍。
上述提及的是深港整體樓價差距,惟部份熱門地區樓價,更已拍得住香港。中原地產代理深圳三級市場住宅部總經理王楚坤指出,去年深圳市區樓價,已同香港樓價較便宜的北區相若,目前更已經貼近沙田一帶。
目前深圳分區價最貴、提供中型單位為主的南山區,以建築面積計,呎價7,762港元,其次作為金融核心的福田,建築呎價升至7,174港元。至於香港北區粉嶺熱門屋苑,過去一年平均呎價回落5%至11%,按中原地產數據,牽晴間平均建築呎價6,667元,粉嶺名都建築呎價則為6,679元;另外,九龍市區老牌屋苑荔枝角美孚新邨,建築面積呎價為7,585元,亦較南山平均呎價低。

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26年不吃不喝才買到樓

負擔比率方面,美國研究機構Demographia,在今年1月公佈一年一度的國際供樓負擔能力報告,2015年香港樓價與家庭收入中位數比例高達19倍,相當於一個家庭19年不吃不喝才買得起樓,排名全球第一位。但與深圳相比,可能小巫見大巫。
上海易居房地產研究院在上月發表報告,以Demographia相若的基準計算,即計算去年深圳的樓價與家庭收入中位數比例,得出倍數高達25.8,遠遠拋離全國7.2倍的平均水平,相當於一個家庭26年不吃不喝才買得起樓。國際標準通常以樓價收入比5倍為合理水準,香港樓價癲,但深圳或更癲。
北京理工大學經濟系教授胡星斗表示,「深圳樓價升得太快了,不合理,是非理性的,是一個很大的泡沫」。內地早年海南島曾因土地炒作過熱,泡沫爆破後,當地經濟受重創,他亦恐怕深圳樓市將會對金融體系構成風險。

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