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2016年03月13日

投資導航:一線城市熱炒 調控風險漸增
專家拆解內房追揸沽

近來內地樓市一線癲狂、但次線癡呆,中央擬在控制大城市樓價的同時,再出招減低中小城市庫存的如意算盤沒有打響之餘,更隨時有出手再調控的意思。內房股本月大反彈過後,投資者究竟要在現時的風口位再博一轉,抑或是時候獲利走人?今期〈投資導航〉找來五位專家,為大家拆解追揸沽策略。

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內地樓市升勢集中在一線城市,按統計局數字,深圳樓價在去年4月率先反彈,之後一發不可收拾,至今年1月的按年升幅已達52%,大幅拋離全國。統計局指,至今年1月深圳、上海、北京、廣州四個一線城市樓價按年平均升幅約20%,主要是深圳帶動,而二線城市平均升幅只有1%左右,而絕大多數三線城市仍在下降。

穩陣宜選龍頭股

不過,一線城市樓市熾熱已引起關注,在今次兩會期間,國土部、發改委、住建部發言人均表示,目前一線城市樓價升幅過快,將全力支持地方政府調控措施,意味內地可能隨時出招壓抑樓價。另外由於一線城市互聯網金融盛行,料首付貸等由網絡平台提供的場外按揭產品,對樓市有推波助瀾作用,有指近日多家地產代理和網絡平台已暫停首付貸業務,不排除是當局出手調控第一步。
面對內地樓市熾熱,但調控之手又隱現,股評人普遍認為,中央縱出手但力度亦未必太大,內地樓市反彈料持續,穩陣計仍可以龍頭為目標入手。獨立股評人李偉傑料,因中央政策針對槓桿借貸買樓,內房短線或整固,惟相信樓市中長線由去庫存主導,或續轉好,只要樓價回落,措施就不會「揸得咁緊」,故相信內房今年銷售可維持高速。
李偉傑相信,目前已可候低吸納銷售遍佈全國的內房,因即使個別地區有調控,對龍頭房企影響亦輕,可在11.9元吸納潤地(1109),目標價看22.5元;中海外(688)可於24.5元買入,目標價設於28元。君陽證券行政總裁鄧聲興亦指,中央吸取股災經驗後變得審慎,認同隨時有調控措施出台,但內地主要城市及三、四線城市樓房問題兩極化,選股應考慮區域廣泛性、業務遍佈全國的龍頭股,中海外將更能抵抗突如其來的逆境。
銀河證券業務發展董事羅尚沛則表示,中央續推調控措施,但範圍只限非傳統買房渠道,不會有激烈樓市調控,內房仍有水位。他推介恒大(3333),因其發展「夠激」勇於併購,如增持盛京銀行(2066),部署並不簡單,旗下土儲又集中銷情理想的主要城市,銷售收入不成問題。

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持貨不妨先食糊

不過,訊匯證券行政總裁沈振盈則唱反調,指觀乎近期官員對於樓市的評論上,不排除中央會出手壓一壓,尤其是在一線城市上,加上內房股近期已累積不少升幅,認為投資者在這個時候「宜忍一忍手,唔好博住」,持貨的不妨「食咗先」,未有持貨的則等一等,待政策出台後,或者政策前景穩定後才入貨。
騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪亦指,內房整體形勢不明朗且政策風險高,投資者不宜現價買入,尤其看淡深圳為主要市場的萬科(2202),因當地樓價「出名癲」,料為調控焦點。

【專家意見】

未持貨者等一等

訊匯證券行政總裁沈振盈:「一線城市樓價高企,內房股已有政策打壓風險,龍頭如中海外(688)及華潤置地(1109)或已近頂,故有持貨的投資者宜先行獲利,沒有持貨的不妨等一等,待政策明朗化才入市。」

潤地相對較安全

獨立股評人李偉傑:「(內房)要買入的話,只宜選擇入手規模較大者,相對較安全,龍頭股如中海外(688)及潤地(1109),銷售規模為全國性,即使部份地區出現樓市調控措施,對集團的影響度會較輕微。」

中海外銷售標青

君陽證券行政總裁鄧聲興:「中海外(688)銷售數字較標青,業務遍佈全國,沒有局限在一、二線城市,加上內房龍頭效應,無論以銷售表現看、抑或以其樓市風險的抵抗力看,都是板塊中較穩陣選擇。」

恒大夠激可看好

銀河證券業務發展董事羅尚沛:「恒大(3333)夠激,甚麼都買,單看集團增持盛京(2066)就可看出部署不簡單,或緊隨有大搞作,而且土地儲備主要在目前銷情亮麗的城市,有貨起到又賣得到,是值得看好的股份。」

萬科情況最危險

騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪:「內房樓價飆升,資金主要湧至一線城市,估計中央或出手調控,同時二、三線城市去庫存成效未知,料深圳必在調控名單上,以深圳為主要市場的萬科(2202),估計情況最為危險。」

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