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2016年03月15日

公屋租值升幅勁過豪宅
鳳德邨劏房飆7% 超級富豪大宅漲幅少

【最新估值】
近期樓價跌幅以中小型住宅最顯著,政府加差餉,又是細價樓最苦。全港最貴公屋租值全面上升,升幅更勁過豪宅。鑽石山鳳德邨一伙僅140方呎的全港呎價最貴公屋王,業主下個財政年度要繳付的差餉按年升7%,九龍站凱旋門升幅卻僅2%。這伙呎價高達1.3萬元的劏房公屋剛獲承租,呎租達50元。相反,本港五大富豪家族獨立屋租值未見大幅上升。
記者:朱連峰 程俊華

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本報統計全港五大類別最貴公屋,根據差餉物業估價署以租金計算的重估差餉結果,業主在今年4月起的新一年度多付的差餉最少增加5%。
其中全港呎價最貴的公屋王,加幅最多。鑽石山鳳德邨黛鳳樓中層20A室,實用面積140方呎,開放式設計,去年11月在自由市場以188萬元售出,呎價高達13,429元。差餉物業估價署資料顯示,此公屋王已連環最少3年加差餉,累加14.5%;應課差餉租值由2014年度的22,320元,加至2015年度的23,880元,下年度再加7%至25,560元。

租金回報率逾4厘

不過,預算案寬免全港業主四季差餉,每季上限1,000元。以鳳德邨呎價最貴公屋為例,新差餉額僅約320元,即使租值上升,仍毋須付差餉。富誠地產陳鍚金表示,鳳德邨座落市區,鄰近地鐵站,因為「好租」,向來盛產公屋王。該天價公屋王剛獲承租,每月全包以7,000元租出,呎租達50元更媲美豪宅,租金回報率4.4厘。
而鳳德邨銀鳳樓一個全港最細公屋,僅126方呎,新差餉租值亦按年升6.9%至20,400元。柴灣峰華邨秀華樓高層3室全港售價最貴公屋,去年以440.5萬元易手,差餉租值亦按年增5%至106,560元。

凱旋門租值僅升2%

另外,過往是內地豪客吸納豪宅熱點的尖沙嘴九龍站,其中,凱旋門一個摩天閣高層A室單位,實用面積2,756方呎,2015至16年度按年租值是168萬元,2016至17年度則上升至按年171.72萬元,按年升2.2%,幅度遠低於公屋戶。
一度是全港最細新盤、恒地(012)九龍城曉薈最細166方呎單位亦加差餉租值,由本年度83,520元加至下年度86,880元,加幅4%。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指,近年中小型樓價飆升,令買不起樓的市民去了租樓,細單位租值升幅跑贏各類物業。
相反,豪宅物業租賃市場窄,「買唔起嘅市民唔會走去租一個凱旋門過千呎單位」,升幅一直較低。以往豪宅多數由投行或跨國公司高層租用為主,但如今此類公司的租屋津貼大減,所以寧願租用租金較低中高價樓,令豪宅租金升幅進一步收窄,部份甚至出現零增長。至於獨立屋方面,基本上大部份是富豪自住為主,就算不住都寧丟空而不出租,成交少之又少,所以富豪的獨立屋租值多年以來都沒有升跌。

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