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2016年04月02日

海外樓市:馬幣一年跌兩成 
樓價變相八折
大馬洋房新盤330萬入場

香港樓市不穩定,推高港人隔山買牛的意欲,過往港人投資東南亞樓市,較鍾情新加坡,但隨着馬幣越來越低水,大馬成為港人的熱門選擇。以位於馬來西亞南面柔佛州最南部、與新加坡僅以一個海港相隔的依斯干達經濟特區為例,樓價遠較新加坡低水,該處近年重點發展的美迪尼(Medini)特區,一座實用面積逾2,200方呎的洋房,售價僅約330萬港元,折合呎價僅約1,500港元。

記者:余曉芸

攝影:朱家駿

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馬來西亞被評為亞洲區退休首選勝地,經濟發展平穩,加上馬幣兌港元年內貶值約兩成,等如買樓有折扣,故吸引不少港人置業投資。隨着越來越多海外買家出現,大馬政府亦開始提高海外買家門檻,買樓首期由10%增至30%,要繳付產業增值稅及限購買價值100萬馬幣以上的物業。

位處經濟特區享稅惠

位於柔佛州南部的依斯干達就例外,可享多項稅務優惠。依斯干達是繼吉隆坡及檳城之後,馬來西亞政府銳意打造的新區,由2006年至今共投放1,880億馬幣(約3,647億港元),佔地總面積2,217平方公里,等如兩個香港,與新加坡隔海對望,地理位置和經濟合作關係猶如香港和深圳。區內有5個重點區域,包括A區新山(州首府),港人熟悉的碧桂園項目正是坐落該處;而B區努沙再也是新的行政區,其中包括重點發展的美迪尼特區,以住宅、教育及健康休閒設施為主。
美迪尼的稅務優惠是整個依斯干達最高,不但沒有限制海外買家所買物業的價值、可獲當地銀行承造七成按揭外,更獲豁免日後轉售須繳的產業增值稅,較香港的額外印花稅措施吸引。
美迪尼有多個住宅項目,包括由馬來西亞主權基金國庫控股及新加坡主權基金淡馬錫聯合組成的Pulau Indah Ventures,發展的Afiniti住宅項目已完全售罄,約20至30%買家為新加坡人,其餘是馬來西亞買家。項目提供147伙住宅,最細實用484方呎,平均呎價約1,000馬幣,折合約1,940港元。
相隔十分鐘車程、位於美迪尼南面的大型項目Avira,由馬來西亞發展商E&O及Pulau Indah Ventures合作,前年推出的Avira Garden Terraces共458座洋房,實用面積逾2,000方呎,首期208座洋房已售約九成。E&O營運總經理王振瑜指買家自用及投資各佔一半,客源主要來自新加坡及馬來西亞,中國投資者僅約2%,料租金回報約4厘。

呎價1,500元勁低水

發展商有意將項目推展至海外,即將推出2期共172座洋房,首批70伙,入場費約170萬馬幣,折合約330萬港元,呎價低於1,500港元,價錢僅是新加坡同類房屋的兩成至兩成半,亦較同屬E&O發展,位於檳城的18 East at Andaman平均呎價低水近五成,而相若的價錢,只可於香港購買紅磡樓花新盤環海.東岸不足200方呎的蝸居。
王振瑜指,Avira Garden Terraces投資額約6億馬幣,折合約11.6億港元。首期開售以來,價格接連上升,由2014年中首推每座洋房約100萬馬幣,至目前170萬馬幣起,即項目兩年賣貴70萬馬幣,折合約136萬港元,但由於馬幣貶值,計及滙率只賣貴90萬港元,等如買樓有折扣。根據馬來西亞Valuation and Property Services Department資料顯示,由2014年首季至2015年第三季,馬來西亞整體樓價升幅約11.7%,吉隆坡樓價同期升幅相同,柔佛州樓價升幅為11.1%,柔佛州物業升值表現緊貼當地整體大市。

單位逾2,200呎 擁特高樓底

【洋房介紹】
位處馬來西亞柔佛州依斯干達美迪尼特區南面的大型項目Avira,以保健、居住及度假為主,整個項目佔地207英畝(約902萬方呎),規模等如2.2個天水圍嘉湖山莊。項目共有7個小區,將發展為大型住宅及商場,內建一個大型保健中心,住宅包括半獨立洋房、排屋、高座分層及服務式住宅等,整個項目預計於2024年竣工。
位處項目中央的排屋Avira Garden Terraces,分三期興建,1期於2014年推售,迄今已賣出約90%,即將推出2期首批70座定價170萬馬幣(約330萬港元)起,據知已有15座獲內部認購。
Avira Garden Terraces排屋實用面積介乎2,215至2,314方呎,分三種屋型,全部兩層高,間隔三房兩廳連工人房,設私人花園及雙車位,發展商提供全屋裝修但不連傢俬。Avira Garden Terraces外觀清雅,以純白色為主調,猶如一間間歐洲小屋整齊排列。示範屋擁有12呎半特高樓底,一樓是客飯廳,配有開放式廚房,推門外出即可步往後花園,工人房及廁所則設於飯廳另一出口外。二樓寢區有三房,其中一間是套房。

Avira GardenTerraces
【屋苑資料】

位置:柔佛州依斯干達美迪尼特區
期數:3期
座數:1期208座;2期172座;3期78座
入伙日期:1期2017年7月;2期2018年;3期待定
實用面積:2,215至2,314方呎(3房間隔)
平均售價:2期170萬馬幣起(約330萬港元起)
管理月費:350至400馬幣(約679至776港元)
租金回報率:4厘
配套:商場、2,900方呎室外泳池、兒童泳池等
資料來源:發展商及C.A.J Property

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