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2016年04月12日

大棋局:樓換樓慳稅財技 - Mr. Tregunter

樓換樓,即係兩個人、公司或法人交換物業。 資料圖片

樓換樓,即係兩個人、公司或法人交換物業(Agreements for exchange of properties),純粹就以呢個動作而言並無犯法。因為喺《印花稅條例》入面有唔少部份,就係專門講交換物業嘅稅項點計。
樓換樓嘅做法過去非常少見,要撞正兩個人都想賣樓又想買樓,而且要同時發生,再要咁啱得咁橋睇中對方層樓,兼夾雙方都要覺得換對方層樓有着數,即係要連中四關先掂。
所以過去偶爾聽到樓換樓情況,多數都係父母年紀漸大,仔女搬晒出去,兩老唔想住咁大,而個孫出世,個仔需要換大啲,咁兩老就將大樓換個仔層細樓。
炒家唔需要玩樓換樓,尤其職業炒家有其他方法合法地慳稅。近年點解會再出現番樓換樓,因為政府出咗多次辣招,買樓關卡多咗,其實等同賣樓亦難咗,樓換樓就係加按以外嘅另一種套現方法。而呢個方法,對非香港永久性居民特別有效。
樓換樓慳稅嘅地方,係以樓價之價差計釐印。辣招影響中上價樓流轉較明顯,比如買1,000萬樓嘅人,手上多數都唔止一間樓,交雙倍印花稅(DSD)就要75萬元;用公司揸貨嘅投資者,交買家印花稅(BSD)要150萬元。兩項稅加埋已經225萬元,超過樓價兩成,就算大好友想買都會窒一窒。

印花稅只計兩樓差價

若以樓換樓方法,比如甲方有間1,000萬嘅樓,乙方有間600萬嘅樓,雙方交換,乙方再補400萬元現金,釐印係計兩層樓之價差400萬元,就算DSD、BSD都要交,亦只係78萬元。若果雙方交換之物業都係市值1,000萬元,價差等於0,咁直頭唔使交。
若雙方都睇中對方物業,但唔係以樓換樓方法,而係如常一買一賣,條數更襟計。用上述同樣例子,假設雙方都要畀DSD、BSD,甲方買乙方600萬嘅樓,DSD 36萬元,BSD 90萬元;乙方買甲方1,000萬嘅樓,DSD 75萬元,BSD 150萬元。雙方加埋合共交稅351萬元。
點解話樓換樓對非香港永久性居民特別有效,因為稅項支出最大筆嘅係BSD,而BSD係向所有非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業之人士收嘅稅。
本地職業炒家本身通常就會用公司揸貨,然後以賣殼方法轉手從而避過BSD,雖然利得稅比BSD再高啲,但某些情況下唔使交。而非香港永久性居民,冇以公司名義揸貨嘅情況下,BSD就食硬。
所以假如有兩個非香港永久性居民,各自揸住幾個物業,其中一個想套少少現,樓換樓嘅方法可以做到。
但對大價樓嚟講,慳稅其實只係濕碎嘢,利用價差令錢嘅流向睇落靚仔先係精髓。上述虛構情況為方便討論,最終以稅局解釋為準。

Mr. Tregunter
本欄逢周二刊出

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