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2016年04月21日

財經評論:樓市跌浪輸家

首都廣場大部份舖位都是吉舖,不但冇人肯租,商場亦冇人行。 資料圖片

樓市逆轉,最近住宅二手市場已見零星蝕讓。反觀舖位租金跌得壞過樓市,但舖位業主始終是實力投資者,所以未見有任何大幅蝕讓情況。不過,一眾劏場小業主,可說是樓市今次跌浪的大輸家。
日前尖沙咀「經典」劏場首都廣場出現銀主盤,業主因為破產被收舖。舖位在2013年頭買入,購入價406.6萬元,物業被銀主拍賣,只以150萬元開價拍賣,即是購入價的不足四折出售。雖然賣出與否仍屬未知數,但從估價看得出物業現時價值。
2012年底,政府為樓市再加辣招,加重額外印花稅等,令一批又一批劏場興起,以不受辣招所限,加上又有租金回報保證吸引買家入市,令不少人以為買舖好過買住宅。頭兩年,買家的確有5厘租金回報,以銀主舖為例,業主過去兩年收租40.8萬元,扣除收入,舖位實際買入價為365.8萬元。
翻查資料,如在2013年初,動用大約366萬元,可以買到沙田第一城最受歡迎的建築面積395方呎、實用327方呎的兩房單位。事隔三載,此類單位去年中最貴升到460萬元,就算最近樓價下跌,仍值360萬至383萬元。若未有趁高位出貨,至少在這刻仍未變負資產。
反觀,首都廣場大部份舖位都是吉舖,不但冇人肯租,商場亦冇人行,目前創造租金收入的能力幾乎零。業主除了每月為吉舖繳交每呎11元的管理費外,又要操心為舖位尋找租客。最慘是舖位有價冇市,蝕讓都無其他投資者肯承接,連壯士斷臂的機會都沒有。
近年向財仔抵押物業借錢大行其道,不過查過不少首都廣場的舖位,除了一按是向財仔借錢之外,極少舖位有向財仔借二按甚至三按。
未知是業主實力強勁毋須借錢,抑或舖位連財仔都不肯接受作為抵押工具呢?以客觀分析,相信是後者居多。

記者:程俊華

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