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2016年05月01日

趣BLOGBLOG:今年負資產一萬宗? - 股榮

金管局日前公佈負資產住宅按揭貸款結果,負資產宗數由去年第四季的95宗,增加14倍至今年首季的1,432宗,創2011年第三季以來的近四年最高。歷史高位則為2003年次季的10.5萬宗。
對上一個負資產急增周期,是2008年金融海嘯後。2008年次季負資產數目936宗,第三季中原指數跌8%,負資產倍增至2,568個;第四季樓價指數再跌16%,負資產數字按季升三倍,至10,949宗。

樓價指數去年9月見頂,第四季按季跌7%,負資產數目由0升至95宗;今年首季樓價指數再跌約6%,負資產宗數增至1,432宗。借鑑前車,今年負資產會否升見萬宗,大前提是樓價會否再跌約一成左右。
不少專家指目前樓市不及97、98年般嚴重,但如果以整個樓按市場貸款額分析,不幸爆煲,潛在風險較當年高出一倍。1997年樓市熾熱,新批出貸款宗數達到13.6萬,涉及金額2,563億元,年底未償還貸款額累積至4,255億元。前兩組數字,要等到2010年才打破,2010年新批貸款宗數及金額,分別是14.2萬宗及3,242億元,未償還貸款滾至7,403億元。今年首季未償還貸款額,是接近1.08萬億元,較97年底高1.5倍。
另一點可留意,雖則2010年後政府及金管局推出多輪辣招稅及逆周期收緊樓按措施,冀為樓市降溫,但美國多輪放水及超低息環境,卻令樓價不斷攀升,結果是,買樓的人減少了,但銀行批出的貸款持續上升。過去五年,除2013年外,新批貸款都保持逾2,000億元水平,去年更達到2,438億,是過去廿年間,僅次2009及1997年第三高的一年。
樓價目前約回落至2014年中水平,2014及2015年銀行共批出14.3萬宗貸款,涉資4,576億元。最新負資產有1,400餘宗,相當於過去兩年批出貸款宗數約1%。數字偏低,主要是借款人礙於銀行收窄按揭比例,一般只承造八成甚至更低,即使樓價跌約一成,現市值未低於未償還按揭貸款餘額,未跌入負資產行列。
坊間經常混淆負資產等於銀主盤。就算業主擁有負資產物業,只要準時還款,物業唔會變為銀主盤。
銀主盤是業主冇錢供樓,一般拖三個月或以上,然後銀行根據按揭條款,向法庭申請沒收,然後拍賣。最新1,432宗負資產,無錄得任何拖欠3個月以上的負資產貸款紀錄,反觀不是負資產的物業,反而錄得零星拖數。根據金管局數據,截至3月底止,未償還貸款拖欠超過三個月的,佔貸款額0.04%,即10,000元貸款,有4元被拖欠。數字高低,可預視未來銀主盤是否急升,拖欠比率最高是2000年的1.32%。
負資產雖不等同銀主盤,但卻有連帶關係。經濟轉差、失業率惡化,樓價自然再跌,負資產間接加速銀主盤的產生,而銀主盤急增,令二手市場跌價更快更急,惡性循環下,就會是97、98年的翻版,也是樓市最大的危機。

股榮
http://www.facebook.com/stockwing1

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