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2016年06月27日

高成數按揭客加息風險大
須高息續按 小心美或調高利率

【個人理財】
英國脫歐後聯儲局加息機會率急降,不過市場認為年內加息1次機會仍存在,本港可能會於明年跟加。分析認為,雖然以拆息(H)敍做的H按計劃的供樓人士,暫毋須為轉換計劃憂心,惟近年向地產發展商借貸高成數按揭的新上車一族,就要格外小心加息風險,宜審慎部署及預留更多備用資金應對變化。
記者:劉美儀 陳洛嘉 方楚茵

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目前H按仍是新批按揭市場主流,H按息率普遍為H+1.6厘(以上周三計實際息率為1.82厘),鎖息上限為P-3.1厘(實際2.15厘);P按計劃則為P-3.1厘(實際5.25厘)。

H按客暫毋須轉用P按

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,H按與P按實際息率相比,前者只較後者低約0.3厘,而H按鎖息上限與市場提供的P按息率已基本一致,即使稍後美國加息港元拆息回升,H按用家最大影響只是實際息率升約0.3厘,便已達鎖息上限水平,故客戶「不太需要轉換計劃」。
她反而覺得,去年第四季至今,絕大部份新盤均有地產商提供的高成數按揭,參與這類供款計劃業主,才是最需要注意加息對供款負擔的風險。
發展商高成數按揭優惠通常只維持3或4年,之後息率會顯著調升,王美鳳提醒用家考慮兩方面風險:一是息率提高前「轉返去市場(銀行提供)按息計劃」的機會多大,當中要預算補足頗大的首期差額;二是優惠期結束後,若仍沿用發展商按揭計劃,本身供款能力能否應付,因屆時除了要以高息續按,市場應已進入加息周期,意味用家「要承受兩方加息風險」。
對於高成數用家的部署,她建議可考慮延長供款期、預留等值6個月或以上供款作備用資金,避免遭裁員時斷供,最重要還是敍做按揭前,盡量將供款對入息比率壓至四成以下健康水平。

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宜先計清楚供款能力

富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明則說,雖今年美國加息的可能性不高,但若加息、經濟差、失業等問題「炒埋一碟」,高成數按揭的供款風險確實較大,只要樓價下跌一成物業即成負資產,故關鍵是客戶敍做按揭前,要計清楚自己的財政及供款能力。美國對上加息周期,是自2004年中起持續兩年共加17次(本港2005年3月跟加),當時有銀行推定期按揭,但現時加息步伐緩慢,定按作用不大。
東亞銀行(023)執行董事兼副行政總裁李民橋表示,擔心脫歐會拖慢環球經濟增長,「美國今年最多只能加到1次息」,本港自然跟加無望。

【專家意見】

中原按揭經紀董事總經理王美鳳:「銀行的H按鎖息上限,與一般P按息率已基本一致,H按用戶現時轉去P按的需要性不大。但若使用地產商高成數按揭客戶,則要考慮加息風險的承受能力。」

富邦銀行(香港)高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明:「估計今年美國加到息的可能性不高,但最緊要是客戶買樓前,詳細計過條數,清楚自己的財政及還款能力。」

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