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2016年07月11日

鳴鏡高懸:英國房地產狙擊手 - 張一鳴

從租金回報率看,英國房地產,特別是倫敦市中心依舊超級昂貴。 資料圖片

英國脫歐公投之後,很多朋友都磨拳擦掌要投資英國房地產,因為英磅兌美元從大約1.46對下跌至1.33,即港元計房地產價格已跌了8%。真的這麼簡單就可成為英國房地產「狙擊手」?
一,從租金回報率看,英國房地產,特別是外地人最喜愛的倫敦市中心依舊超級昂貴。二,最近多家國際金融公司表明要把部份高薪員工職位搬到巴黎或法蘭克福,也有大量在英國非金融業工作的歐洲人可能離開英國,無論是辦公樓及住宅需求都將下降。
三,因歐元之前預測前景較英磅弱,零利率,很多物業投資者都會借歐元貸款買英國物業,最低對沖,賺到盡,現隨時因英磅跌,槓桿上升,觸發違約事件,立即要還款,可見將來會有很多強制拍賣。同時,也預期很多歐洲及英國銀行收緊英國物業的貸款,使需求進一步受壓。
四,很多投資英國的房產基金都面對大量贖回壓力,部份已暫停贖回 ,將有大量手持英國房產的基金要把手上投資減價套現。五,今年年頭開始,中國大陸到海外投資房地產的資金明顯減少,也會對英國房產加大向下調整的壓力。六,落筆時,英磅已再下跌4%至1985年以來低位,市場預期要到1.2水平或以下才見底。
從歷史看,發生這些黑天鵝時通常都是投資好時機,但時間及價格的掌握尤其重要,現在應是有點太早。

張一鳴
mailto:derekcheung00@gmail.com
本欄逢周一刊出

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