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2016年08月03日

立論:
希慎比REITs更吸引 - 林少陽

現價的希慎估值比近期熱炒的REITs更吸引。 資料圖片

昨日政府公佈6月份本港零售總值,連跌16個月,上半年累計按年跌逾一成。惟本港租務市場表現仍然企穩,預期在利率低迷之下,收租股或將繼續受到投資者的青睞。
昨日公佈上半年業績的銅鑼灣大業主希慎(014),寫字樓及商場出租率分別下跌3及1個百分點,在新簽寫字樓及商場租約,分別較舊約上調25%及10%之下,收入按年升2.7%,推動核心盈利上升1.3%至11.8億元,每股基本溢利1.12元,中期息按年增加4%至每股26仙。
希慎旗下商場租金水平,向來定價較毗鄰的時代廣場大業主九倉(004)保守,按營業額收取的租金(turnover rent)收入比例,只佔零售租金總額一個中單位數的比率,即使期內turnover rent收入按年大減44%,零售租金收入仍按年升3.8%。
希慎向以銅鑼灣區內居民為主要目標顧客,旅客比例不高。即使過去一年訪港旅客減少,旗下商場仍錄得按年5%的人流增長。只是從turnover rent收入按年大減看,旗下商場租戶期內旺丁不旺財,按最新零售數據,下半年不似有重大改善。
幸好,希慎有近四成收入來自寫字樓租金及管理費收入。受惠於中資金融機構持續於本港擴展業務,自去年底以來,中環及金鐘一帶核心地段的寫字樓空置率迭破歷史新低,帶動港島東的寫字樓租金收入持續上調。

希慎上半年寫字樓業務收入只是微升2.8%,只是主要租客宏利於年初退租,令空置率暫時上升3個百分點,相信有關空置單位,將很快被市場所承接。預期今明兩年寫字樓的租金將穩步向上。
利園三期預期於2017年底落成,該大廈包括五層零售物業及20層寫字樓物業,估計將推動2018至19年度租金收入增長。
希慎財政向來保守,淨債務佔股東資金比率只得3.4%。集團曾表示,未來有意在銅鑼灣以外的本港或境外核心地段收購地皮興建投資物業作長線投資。以集團目前財務狀況看,應可應付總投資額在100億元上下的新項目,而仍然不至於對集團的債務評級有太大的影響。

大部份商場多於下半年舉行較多的推廣活動以吸引人流,下半年營運開支向來較高,希慎全年盈利或略低於上半年的兩倍,但相信亦不會相距太遠,全年每股核心盈利或報2.22港元,全年預期派息1.37元,按周一收市價35.9元計,市盈率約16倍,息率3.8%。
由於盈利下跌的風險不大,且有望2018年利園三期落成盈利將再次上升。現價的希慎估值其實比近期熱炒的REITs吸引,只是因為派息比率只得六成左右,令投資者覺得其息率不夠吸引而已。自英國脫歐公投後,多隻地產股已累積不少升幅,有耐性的投資者,可留待股價回順時收集。
筆者並沒持有希慎股權

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

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