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2016年08月31日

趣BLOGBLOG:
新地樓必賺 直覺是錯覺 - 股榮

Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王。 資料圖片

新盤熱賣,新地(016)Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王,首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威,新推價單即供折實平均呎價,由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元,升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位,加幅更加達到14%。
無可否認,「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌,願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低,沒有合理不合理,只有接受不接受。但如果用以前經驗套用在現在身上,這會是很危險的事。
Grand Yoho第一批買家,我相信有部份,是Yoho Town及Yoho Midtown的原有及昔日住客,食髓知味,多年前買入已經供甩,甚至轉手大賺。在他們心目中,「新地+Yoho系列」,就是必賺的方程式。

翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法,當中60%買家選用即供付款辦法(優惠大約是樓價的17.5%至18.25%),其餘40%買家選用靈活付款辦法,當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」,相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之,一個600萬元定價的單位,用即供可減價約110萬元,但用所謂「靈活付款方法」,隨時只減33萬元,差距達13%或77萬元。
每個買家都想攞盡折扣,選用靈活付款的買家,並非供不起,只是在逆周期下,難以付出大額首期的折衷方法,願「蝕章一成」,但仍睇好樓盤長遠跑贏大市,只是賺多與少的問題。
不過,如果只是因為品牌、而不理實際價值,深信樓價不跌,以下數個新地樓盤血的教訓,或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤,包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間,很多樓盤升幅超過一倍,但過去兩年,南灣合共錄得83宗買賣個案,全部都由新地買入,然後易手。83宗裏面,有約三分一(25宗)賬面蝕讓,其中一宗勁蝕23%或471萬元。

另一個盤,是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出的筲箕灣單幢盤i.UniQ譽都,樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交,13宗蝕賣轉手,幅度介乎1.8%至29.2%。一個高層兩房戶,去年11月以600萬元售出,呎價僅12,848元,樓價四年跌三成,賬面勁蝕248萬元。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利,惟扣使費,原業主均輸錢離場。
新地樓質素有保證是事實,但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目入飛搶購,以為賺硬,這種直覺,其實是錯覺。

代《收市閒情》一周

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

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