蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2016年09月06日

大棋局:
2017樓市頭痕?(完) - Mr. Tregunter

15,768

香港現時嘅資產價格係基於一國兩制,如果唔係一國兩制,條數就唔係咁計。
薄扶林花園係另一個地契年限到期嘅前例,2006年到期,最終只須交地租,毋須補地價,續期50年至2056年。於是有一種睇法認為,地契2047年到期嘅住宅,往後亦只須交地租,唔使補地價就搞掂。
談薄扶林花園事例前,要先明白乜嘢係可續期政府租契(renewable Government lease)。有啲樓有可續期權,有啲冇,薄扶林花園屬於後者。有續期權嘅樓主要有四隻,常見如1898年批租75年,可續期24年。灣仔嘉薈軒撻地期限去到2862年,起嘉薈軒時重批至2054年,但最爽係有續期權續到2862年。
有啲樓因批地條件(conditions of grant)或其他問題而冇寫續期權,舊樓如西半山雍景台,半新樓如渣甸山名門。冇續期權嘅樓,如2047年之前到期,正路會同薄扶林花園一樣再批50年然後交地租。根據《基本法》第123條,1997年後啲地到期點批係香港政府自己搞,所以2047年前正路冇問題,但2047年後有不確定性。

另一樣係按揭問題。嚟緊地契年限最快到期嘅樓,應該係淺水灣道蔚峰園,2023年到期,只剩七年。蔚峰園屬大價樓,實有人做按揭。於是可推論出,銀行會批超過地契年限嘅按揭,只要抵押品靚,借款人收入正。不過蔚峰園嘅情況係可續期75年,其他陸續到期的如紅磡昇御門(2030)、大坑嘉雲台(2032)、山頂環翠園(2038)等等。
上述情況同薄扶林花園一樣,2047年前正路冇問題,2047年後則唔知。2047年太遙遠,明年2017年銀行就要處理跨過2047年嘅按揭。如無意外政府將有更明確嘅講法。萬一冇,藉住樓市熾熱收緊按揭年期幾年,作為迴旋空間再細研亦係一種可能。呢啲嘢本質上都係指吓鼻哥就可以過,關鍵係畀邊個企出嚟擔。

好文重溫:
2017樓市頭痕?(一):
http://bit.ly/2c9jYaL
2017樓市頭痕?(二):
http://bit.ly/2c5TOUe

Mr. Tregunter
本欄逢周二刊出

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載