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2016年11月01日

大棋局:不宜追買劏房新盤 - Mr. Tregunter

加多利軒等劏房新盤唔係好的投資選擇。 資料圖片

近期劏房新盤推售如雨後春筍,劏房盤面積細銀碼細,予人細細粒容易食感覺。但從投資角度而言,劏房盤不宜追。留意一下香港物業分佈,大部份地區嘅市中心,都係一批建築面積300呎左右,80年代起嘅樓仔。淡市時你唔會考慮呢種樓。
過去呢類樓仔與同區質素稍好嘅樓比較,價差可能有三成,但實際金額差距唔算大,所以大部份投資者寧願畀多少少,買質素較好嘅物業。自住用家更唔使講,多數寧願買屋苑式物業。樓仔嘅流轉速度係相對低。但過去幾年政府推出唔同辣招,令樓市出現如美國債市被扭曲現象。儲局曾用扭曲操作(operation twist)影響債市,方法係買長債,沽短債,結果長債孳息下跌,孳息曲線被壓平。
而香港樓市辣招嘅後遺症,第一造成鎖盤現象,物業流轉速度跌,市場上缺盤會引導人追逐本來冇乜人要嘅盤;第二,收緊按揭等措施,令中上價樓嘅流轉相對停滯,買家湧去細價盤。結果出現如美國嘅扭曲操作,質素差嘅樓同質素好嘅樓價差收窄,靚仔唔靚仔都差唔多價錢,價格曲線被壓平。

除非認為樓市會永遠咁發展,否則質素好同質素差嘅樓最終會回歸應有價差。喺咁樣嘅情況下去追逐原本市場唔太喜歡嘅物業,風險就相對高。物業質素唔係只睇會所、大堂靚唔靚,居住面積係重要嘅因素。
只有百幾二百呎嘅劏房盤,比舊樓仔更細,但睇示範單位時金光璀璨,覺得住酒店咁都唔錯。當你要日日住,梳化擺唔到櫃又放唔落,久而久之啲嘢堆到亂七八糟,困喺入面自然就會想搬。呢種樓拎嚟放租,要有心理準備租客隨時一年死約完就走,又要再搵新租客。
年年搵新租客要畀代理佣金兼有空置期,搬遷頻繁間屋容易殘。租呢種樓嘅人都係貪佢表面光鮮,唔翻新的話租客寧願去租較大嘅舊樓。劏房盤唔係好嘅投資。

Mr. Tregunter
本欄逢周二刊出

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