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2016年11月13日

九龍城Ava 55 內櫳細 呎價高
擁名校網優勢 樓花期逾兩年半

【新盤巡禮】
九龍城Ava 55的主要賣點是市區細碼盤,折實約300萬元低門檻可入場,以及坐擁小學41網的優勢,但老區環境非一般人可以接受,所在的啟德道老舊物業、建材舖、車房及地道食肆林立,對新樓的幻想與現實的環境可能有落差。物業另一焦點是憧憬未來港鐵沙中綫地利,惟現實是物業與最近的土瓜灣站距離約15分鐘步程。項目折實平均呎價逾1.9萬元,大幅高於同區半新廈,政府出招再加辣,未來樓市變數大,慎防高價入市他朝二手價難堅守。記者:溫潤潔
攝影:李潤芳 陳東陽

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物業發展商採用速戰速決策略,Ava 55原址為啟德道49至55號舊樓,今年初才完成併購,地盤面積約4,400方呎,可建樓面約3.8萬方呎,6月獲屋宇署批出建築圖則,興建1幢24層高商住大廈,由於屬舊契項目,不受預售樓花同意書限制,11月就推出應市,樓花期長達超過32個月,入伙有排等。
牙籤樓劏房盤當道,Ava 55與過往同系盤一樣,主打袖珍單位,2至27樓,每層4伙,面積166至328方呎,間隔開放式至兩房,全部開放式廚房,但不同的是Ava 55各戶無露台及工作平台,要擁有私人戶外空間,只有最低層連平台及頂層連天台。以開放式B室所附連的平台最小,面積55方呎,其餘A、C及D室平台316至992方呎,頂層4伙的天台面積由129至270方呎。

開放式最細166呎

Ava 55全數88伙,B室為開放式,只22伙,面積166至167方呎,內櫳的骰,大門靠邊,側旁是無窗的浴室,坐廁近廁門阻礙出入,裏面約20方呎,無企缸,只設花灑,淋浴必弄濕洗手盆櫃、坐廁及廁門,簡單定簡陋自行判斷。開放式廚房及客飯廳約共80方呎,廚房約5呎半長,工作枱面小,客飯廳兩壁有柱躉,欠工整。
一房戶佔44伙,分佈C及D室,面積230至257方呎,客飯廳闊度約7呎,電視掛牆與梳化頗近,浴室於睡房內,以套房設計,房間約50方呎,夠放一床一櫃,浴室20餘方呎,好在有窗及附設半截浴屏的淋浴間。
兩房戶佔22伙,分佈A室,面積328方呎,開放式廚房及客飯廳僅較一房戶大少少,兩房一大一細,細房約40方呎,地方淺窄,歸入客飯廳更實際,大房50餘方呎,浴室有齊基本設備,但屬黑廁設計。
各戶向啟德道,低層望對面舊樓群,中高層望啟德發展區遠景,惟前方舊樓長遠有機會進行收購重建,發展區持續大興土木,令景觀存在變數。

管理費每呎4.5元

物業用料尚可,單位鋪地磚及木地腳線,選用日本大金分體式冷氣機,廚房選用德國西門子電器,包括抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃,但留意開放式B室不附送洗衣乾衣機,買家入住後自行洗衫,又或光顧洗衣店,每次磅洗花費數十元,小數怕長計,加重生活負擔。
物業地下及一樓設商舖,無停車場,無會所,康樂設施欠奉,每呎管理費約4.5元,每戶約750至1,500元,並不便宜。

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