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2017年01月02日
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關焯照:跌幅最少雙位數字

關焯照明言,辣招阻不到樓價升,同樣阻不到樓價跌。 黃文邦攝

一向睇淡樓市的經濟學家關焯照,去年估全年樓價跌12%至15%,結果不跌反升。但他今年繼續唱淡,認為在美國加息周期開始下,本港經濟極不着數,資產只會貶值,今年最少都有雙位數字跌幅。
關焯照指出,去年樓市本來就好多不利因素,轉勢主因剛性需求自年中開始突然非常強勁,加上英國脫歐,以及人民幣滙價轉弱,內地資金湧入香港,令樓價由跌轉升。今年樓市由息口主導,現時在極低息環境下,「無論今年加幾多次息,最多都係2.5厘左右,供樓負擔其實都唔算增加得太多,但影響樓價表現絕對唔係因為供樓供多咗而令樓價跌」。
他分析,美國一旦踏入加息周期,與美元掛鈎的港元將首當其衝,「經濟一定會放緩,呢個係聯繫滙率嘅金科玉律,冇得避」。
他認為,既然本港內部經濟不穩,樓市如何會再升呢?就如之前美國股市狂升,但香港股市無升之餘更倒跌,證明港樓價更難背道而馳。

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納米樓防守力最弱

關焯照評論以現時樓價走勢推斷,會挨近2015年高位之後就會向下跌,而且上半年反應會快少少,首季已有可能跌3%。之後走勢將會「美國越勁、香港越大鑊」,全年將跌10%至12%,最少都有雙位數。
雖然政府加辣,二手流轉量大縮,呈價升量跌之勢。關焯照明言辣招阻不到樓價升,同樣阻不到樓價跌。如果本港股市持續走弱,負財富效應殺到,「有啲業主唔想賣樓都唔得,二手成交少就要減多啲價先賣到」,樓價會跌得更急。
對於樓市走勢睇淡,他相信樓價下跌後,納米樓將無人接貨。因為之前買得納米樓的都是僅僅負擔到的人,真正的用家不會買,防守力最弱。當樓價跌到一定水平後,同樣樓價已可以買入更大單位,納米樓將無人吼。
今年政府將換屆,如果樓價一如預期下跌,在下一屆政府上場時,有機會減辣,「當然要跌5%以上先有可能,最大機會都係減印花稅」。

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