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2017年01月24日

財經評論:
地價推高樓價歪論

梁特指樓價高是因為地價貴,邏輯上不正確。 資料圖片

特首上周三公佈施政報告,提及「樓價高和租金貴並不是由於建築費高,而是由於地價貴」。此話由專業測量師出身的梁特首講,究竟有沒有想清楚呢?抑或歪理當真理已成為常態?
地價高就一定樓價高?兩者不是必然的,最重要睇當時賣樓市況、經濟大環境如何,經典例子有小西灣藍灣半島,地皮於97年3月由信置(083)以118.2億元超高價投得,樓面呎價5,370元,豈料同年金融風暴殺到推冧市,雖其後獲增加地積比率,樓面呎價降至4,500元,但在2000年2月開售,首批單位平均呎價4,288元,高買低賣,計埋建築費等,蝕大本。發展商賣樓睇市況定價,近年市旺、樓價升,就算之前買落平地,又不是慈善機構,點會平賣益你?2013年推的「港人港地」,發展為啟德1號1及2期,樓面地價5,428及4,913元,分別於上年8月及最近開售,首批單位折實平均呎價14,471及17,589元,明顯平買貴賣,依然搶手。

正如水漲船高,目前樓價高,地價自然高,惟地價與樓價非必然關係,上述藍灣半島、啟德1號及2號是例證。特首卻一口咬定,樓價高因為地價高,實在本末倒置,邏輯上不對。他講這番話的目的,為鋪陳之後說「地價貴的原因並非土地短缺,而是規劃房屋發展用的土地短缺」,帶出是土地利用問題,要大家肯畀佢批地,任由進行改劃,供地多,地價跌,樓價就跌。然而樓價不只地價因素,還受到建築成本、供應需求、利潤回報率及經濟大環境等影響,增加土地供應只是其中之一,特首竟然漠視其他,實在以偏概全,不專業。

記者:溫潤潔

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