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2017年02月07日

財經評論:97年買愉景之命運

有評論認為樓市變態,但我認為買家最變態。所謂變態,不是指買家心理變態,而是近期新盤無論賣幾貴,仍然熱賣,港人的購買力好變態。例子之一是荃灣柏傲灣,半月加價逾一成,平均呎價由15,000元加到17,000元。
柏傲灣,令我想起愉景新城。愉景新城是港人集體經典樓蟹回憶之一,1997年9月金融風暴爆發前的最高峯發售第三期時,平均呎價逾7,000元(當時以建築面積賣樓,換算實用呎價約8,400元)。之後樓市泡沫爆破,樓盤約一年後入伙,樓價已跌四至五成,買家無法上會觸發大規模撻定,據講約1,100個單位中,多達300伙撻定。至2003年,樓價累跌七成。
20年後的今日,同一間發展商新世界,又在同一區賣樓,又同樣是樓市高峯,難免令人觸景傷情。柏傲灣選址愉景新城賣樓,地方依舊,但不同的是樓價更變態,比愉景新城貴足足一倍,呎價由約8,400元變逾17,000元。當年買入愉景新城97貨的買家,大部份不是一早撻定,就是中途止蝕。我找了愉景新城十個呎價最貴單位統計,有7個已在一年後撻定,另外兩伙於1999年及2008年平均蝕五成離場。

能捱到今日只剩1伙,是12座一個頂樓連天台實用面積652方呎三房單位,97年9月以約730萬元買入,當年借390萬元按揭仍在供款中,但單位現已升值至約870萬元,較2003年跌至最低位不足200萬元,樓價反彈逾3倍。
兩代樓市的高峯,大家癲法不同,命運會否一樣,只有上帝先知。97年樓市的癲,是因為沒有辣招,樓市任炒唔嬲,投資者盲搶樓。今日樓市的那種癲,是用家盲搶樓。以2016年為例,全年俗稱摸貨的確認人成交是零。但97年,全年摸貨成交逾萬宗。沒有人炒樓,理論上樓市更健康發展。或者可引用這代買家的一套買樓智慧,就是自住唔怕樓價跌。既然全部人都是自住,沒有人賣樓,樓價就不會跌吧。

記者:朱連峰

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