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2017年02月12日

啟德樓越賣越貴 挑戰市場承接力
嘉匯1房索價585萬

【新盤巡禮】啟德發展區私人住宅項目已經成為地價貴、呎價高的新一代市區地標,最新推出挑戰市場承接力的嘉匯,屬主打一及兩房戶的上車屋苑格局,首批180伙折實平均呎價17,589元,較上月發售的啟德1號2期首批呎價還要稍貴2.3%,如果今次市場繼續承受得起,區內另一首設開放式迷你戶的新盤天寰呎價水平只會更高,啟德發展區私人住宅邁向每方呎2萬元的標誌性癲價,可謂指日可待。

記者:伍志輝
攝影:黃耀興

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嘉匯位處啟德1號2期東南面,相隔一條沐寧街,同樣採用高低座混合模式發展,規劃原意是加強通風效果及改善建築物之間的景觀,但嘉匯的低座物業被安排在兩組高座屏風樓之間,除了高樓壓頂的觀感問題,亦會有採光度不足可能。
低座包括3、5、6及7座,標準樓層供應一至三房單位,頂層有三房及四房大戶,其中三個四房大宅平台附設露天按摩浴缸,雖然已被安排在內園方向,但高座中高層向內園單位一定可以清楚俯瞰這個低座頂層戶平台,享受露天風呂隨時被「睇全相」。
嘉匯低座物業屬於貴價豪宅與上車單位夾雜的設計,其身價難以與大碼單位主導的啟德1號低座物業比較,每方呎突破3萬元的創癲價動力不強。而對樓層不高的低密度住宅有興趣的上車客,低座物業的一房及兩房戶可能是目標之選,不過首批180伙價單並不包括低座,需要有耐性等一等。

首批180單位全為高座

嘉匯首批180個單位合數位於項目西北端的高座1及2座,折實售價最平的單位,俱屬向北或西北正對啟德1號高座大廈的選擇,而且都是1樓單位,望樓之餘亦直接承受前方沐寧街環境噪音影響。一房折實最平585.1萬元,兩房要776.8萬元,三房最低消費1,101.3萬元,這個樓價入場水平相信已經將大部份買家排除在外。
物業1及2座以一及兩房戶為主,可以預期景觀質素不會有驚喜,另外兩幢高座為8及9座,位處項目的東南端,向南或東南單位前臨政府、機構或社區用地,遠方九龍灣一帶商業區建築物對景觀影響不大,預料嘉匯8及9座中高層向此方向單位可享開揚遠景,甚至是啟德遊輪碼頭特色景致,所以面積較大的三房戶亦集中在這個方向。不過,比較特別的是9座向正西的A室,為標準樓層最大碼的四房戶,這個方向正對旁邊保利置業住宅地盤,遠眺啟德河以西的另外6幅住宅地皮,遠景的可觀程度值得商榷。

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