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2017年02月26日

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廿年前慘痛 今年會重演? - 股榮

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鴨脷洲利南道地皮以破1997年紀錄的168億元新高價賣出,每呎麵粉價達到2.2萬元,4年後落成,最少每呎賣3.5萬元以上才不虧本。
20年前的1997年3月25日,是香港地產值得記下的一日。當日是1996至97年度最後一次土地拍賣會,結果小西灣住宅地皮,以破紀錄118.2億元,由地產大好友信和置業(083)在賣地場上高底價87%奪得,樓面地價每呎5,139元。翌日大部份報章都以A1報道,翻閱當日報道,信置老闆黃志祥話:「成交價相當合理、市區地皮罕有。」其他有份投標的發展商亦講到,「市區大面積靚地難求,該地皮擁海景,貴一點也合理」。
「成交合理、市區罕有、超靚海景」,隨着樓市同年第三季開始滑落,地王卻淪為信和的陰霾,不惜向政府改圖則,地積比增至10倍,令可售建築面積增逾兩成,令每呎地價下調至4,500多元。項目2000年發售,首批68個單位平均建築呎價4,288元,形勢比人弱,輸少當贏也要蝕賣。麵包平過麵粉,誰說沒可能。

約廿年後,鴨脷洲地以高藍灣半島地皮成交價42%成為新地王。翻閱昨日中標集團新聞稿:「項目位置優越,為港島區罕有大型市區住宅地皮,背山面海,擁東博寮海峽的壯麗景緻。」中標的兩間中資,龍光(3380)及合景(1813),市值分別有186億及157億元;換言之,一幅地皮價錢連同建築費等發展成本,隨時等於兩間公司總市值。
97藍灣與今日鴨脷洲地王魔咒,相信很多人嗤之以鼻,認為今時唔同往日。但1997年3月25日地王誕生的一天,當晚3月26日凌晨,美國聯儲局宣佈加息四分一厘,旨在防範通脹重燃;同日香港跟隨加息0.25厘,是自1992年開始首次上調利率。然後不足半年間,最優惠利率由8.5厘,加至10.25厘。翻閱3月27日的報道,「地產界指加息無損樓市 消息早經消化 心理影響短暫」。事後孔明,當然覺得可笑,但當年的確有許多人堅信加息濕濕碎,結果就是迎來歷時6年的下跌周期。
下個月美國即將議息,最新儲局會議紀錄中,官員傾向盡快加息,3月15日的議息會議是否加息,目前機會一半半。地王魔咒,加上息魔來襲,廿年前慘痛的經歷,絕對不想重演,但回想當年,有誰諗到97金融風暴以至加息速度會如此急、如此快,適逢八萬五龐大供應殺到,樓價亦急劇下滑。
地王效應以及中資盲搶地,對4年後樓價冇啟示,反而最直接的反應,是市場認定了這是市價,二手封盤加價、一手癲價開售會成為常態。沒有生意穩賺不賠,一個只升不跌的資產,歷史上未曾出現過,香港樓市不會是例外。
往事如煙,立此存照。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

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