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2017年03月01日

港賣樓好賺 
毛利率高過內地

時代地產主席岑釗雄

【拆 局】
去年中資在港投地所涉金額,已佔整體賣地規模約四成,他們出價往往遠超市場估算水平,令人思疑如何「計得掂數」。但事實上,內房來港搶地誘因眾多,除擔心人幣貶值而走資外,內地樓市政策風險更高,生意更難做,令他們想外闖分散風險;加上港樓利潤水平高,稅率較內地低,只是投「一塊半塊地」搶攻新市場,他們認為絕對玩得過。

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港地對內房商猶如甜品

曾入標九肚山地但敗北的中駿置業(1966)董事長黃朝陽認為,香港地價仍有上升空間,「按現價計已有利潤,萬一房價再漲,利潤就更高了,比大陸房地產好(賺)得多」。黃朝陽指,在港買地不需負擔內地大量額外稅項,估計毛利率有30%水平。而近年內房平均毛利率僅15至20%,加上香港非主戰場,投入有限,港地對內房而言猶如甜品。
時代地產(1233)主席岑釗雄看法亦與黃朝陽不謀而合,稱內房是深思熟慮後才高價投地,「過往麵包價不等同現在麵包價,未來麵包價可能更高。」上述兩房企均會持續關注本港機會,希望與本港地產商合作。
事實上,內房已將大陸做生意模式帶來香港,他們習慣運用高槓桿,借貸比率極高;相反本港地產商手上土儲較多,又可透過收購舊樓或發展農地,自然出價保守,不願加入「瘋搶」。而且內地樓市對消息敏感,置業人士、開發商會觀望賣地結果,造成地王效應,推升樓價,他們以此觀念來看待香港市場,自然認為港樓價是會長升長有。

不過,有分析員已看到其中風險。在合景泰富(3380)上周高價奪鴨脷洲地王後,摩通即將其評級由「買入」降至「中性」,因鴨脷洲項目投資額已相當於其10%總資產值,料其資產淨值將被攤薄。
該行指,因內地一線城市供地少,加上在港買地後可經銀行低息融資,故料未來1至2年內房仍活躍於港,惟他們需面對三大風險:包括港樓周轉期較慢,港樓平均開發需時3年,內地僅9至12個月;另港樓市亦受加息周期、滙率及土地政策等多方影響。

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