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2017年04月02日

趣BLOGBLOG:轉按幫仔女上車
愛你變害你 - 股榮

金管局上周五出了季報,提到家庭債務增長於去年下半年加快至4.3%,當中住宅按揭貸款增長加快至3.1%,家庭債務佔本地生產總值(GDP)的比率亦由2016年第2季的65.8%上升至第4季的67.2%。
另外,金管局提到,置業負擔能力偏緊,樓價與收入比率去年末季升至15.9,高於1997年高𥧌值的14.6。收入槓桿比率攀升至72%,遠高於50%的長期平均值,衡量樓宇使用者相對成本的買租差價擴闊至161.6%的高位。
坊間很多輿論認為,目前同97年比較沒有意義,事關當年很多人炒樓,槓桿再槓桿下,一場金融風暴就打冧樓市。今時唔同往日,事關買家已做好壓力測試,且按揭貸款成數要求增加,令樓市風險驟降。但在慈父慈母盛行的新世代下,所謂壓測或者按揭低水平,實際上已變了質。風暴倘來襲,對樓市的沖擊,我覺得不下於97,這是基於下列一組轉按數字。

去年佔按揭市場三成

上車須父幹,成為準買家在收緊按揭下,成功上車的最重要元素。想當年,父母協力籌旗,多數是以銀行積蓄幫助數十萬或者裝修開支,但近兩年,當首期要動輒一、二百萬甚至更多,父母何來有如此大額資金,答案就是將父母供斷或接近供完的單位,轉按新增一筆額外資金以助仔女上車。
辣招自2010年11月推行至今,樓市越升越有,港息跟隨美息維持偏低水平。按道理,市民承造按揭息已經很低,因為低息轉按至更低息的誘因不高,但奇怪是,過去六年,住宅轉按宗數累計超過13萬宗,金額計超過3,000億元,佔整個住宅按揭市場超過兩成水平。2011年至2015年,轉按金額介乎303億至567億元,佔比16%至22%。到了去年,轉按金額劇增至742億元新高,尤其是11月及12月,單月轉按金額竟達到99億及91億元新高,而整體全年轉按金額,按年增加三成,佔比更增至三成水平。代表每十宗貸款按揭,三宗就是轉按。
到了今年頭兩個月,轉按情況仍然熾熱,首兩個月轉按金額皆接近80億元,佔比攀升至28%,而轉按宗數佔比更達到33%水平。
1997年樓價急挫,主因是槓桿過高,一個人揸兩個甚至多個單位,負擔能力脫節,當樓價一調整,遂出現人踩人情況。過去數年,有人指本港樓價企硬,是大部份人已供完樓,樓價冇得跌。但當原先供完或接近供完的單位,要加按重新供款,連同為幫助子女上車,負擔多一個物業按揭,一個轉按,變成兩個計時炸彈。此情此景,令人憂慮。父母為子女籌謀協力無可厚非,但此時此刻,愛你可能害你。

股榮
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