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2017年04月30日

摸魚手札:
錯解空置率會令樓市行歪路 - 渾水

市建局用作安置重建戶的豉油街大廈早前被揭空置率甚高,引起質疑。

有一位有意參選的年輕朋友向我請教金融和經濟政策,少不免要講樓市方針,他很堅持空置稅係其中一個有效調節樓價的方式。香港的政治訓練,是沿用西方政治哲學一套,由柏拉圖理想國,到盧梭契約論,再講到約翰羅爾斯的正義論等,其底蘊都係迷信若干資源有限度再分配,係走向烏托邦的道路。現在的我不是一個很好辯的人,講的不及我寫的。所以,我希望透過寫點文章,以理服人。
空置稅的推行不是意識形態的爭論,反而係要實證睇數據。關於空置率、落成量和樓價的資料,大家都係必睇差餉物業估價署的《香港物業報告》。雖然係同一份數據,不過把玩和詮釋數據的能力,往往分了高手低手,社會科學和經濟學的訓練會在這兒見到功架。

空置率的意義往往被胡亂演譯,自2012年起,香港私人住宅所有單位的空置率由2012年的4.3%已降到2016年的3.8%,每年遞減,不過同期的樓價相信不用多講,無論你用甚麼指數或指標,都係講明一個上升的趨勢,所以空置率和樓價的關係並不明顯。政客可能錯解空置率是樓價上升的「原因」,事實上空置率係越來越低,反倒是反映了供應不足的「結果」。
空置率和失業率的解讀有相同之處,就是有自然(natural rate)這個經濟學概念,地球上係冇一個經濟體會出現絕對係「零」的失業率,因為勞動市場有磨擦性(frictional)和結構(structural)的問題,即係轉工、搵工有資訊問題之類。空置率亦一樣,因為交吉要時間、租客搵盤又要時間,而且根據官方的定義,原來裝修緊的單位都計落空置率,所以點都會有一部份「自然」的空置率存在。

至於空置率的高低,很視乎你用乜dimenson去睇,如果要做經濟體之間的數據比較,可能要交畀團結香港基金班中大經濟系資優生師兄處理,佢哋永遠有極度出人意表的建議。若把私人住宅的空置率以單位大細去睇,細單位的空置率跟上份所講的總單位睇齊,差異不大,長期「保三」,不足4%;但去到大單位,差異就非常大,可以到7%-10%。如果堅持要推行空置稅,持有大單位的業主,理論上是痛過小單位,不過這要視乎政府如何取捨自身的政策目標,收空置稅可能會出現大單位業主和小單位業主之間的財富再分配,講到要幫年輕人上車,卻係無用,始終增加供應才是王道。
如果空置率概念都未搞掂,那就不用再講空置稅。因為這是實證問題,實證的處理係要睇理論和數據。至於空置稅有乜問題,可能要下一次再講囉。

渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater

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