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2017年05月07日

摸魚手札:
租務易出術 空置稅無用 - 渾水

筆者認為香港設空置稅的執行成本太高,難以執行。 資料圖片

上星期提過一些空置率數據的演繹方式,剛好多倫多市長就有意提出了空置稅,那是因為參考了溫哥華的「成功」例子。今屆當選的議員中,不少有左翼的傾向,好像主張土地正義分配的朱凱廸和姚松炎是支持空置稅的中堅,體制外我印象中林超英也講過支持設立空置稅之類的言論,假若這個議題要推上立法會討論,相信必然會提及加拿大這個例子。
國情不同,加拿大的例子未必可以一概而論,因為加拿大空置率比香港高,而香港的私人物業當中,私人住宅的空置稅是低中之低,只有商用和工用的單位才算比較高。如果要做到財富分配,搞私人住宅無用,推完空置稅都唔會增加供應,年輕人上車的難度不會下降。
若從產權理論角度去睇,處理租務市場的交易費用,比直接買賣物業更高和更複雜。買樓只是一買一賣,涉及買賣雙方的完整業權交收,非常清楚簡單,出「蠱惑」的空間唔夠大。即使近年物業針對市場的辣招而出「蠱惑」,最叻都只係想到以公司方式買賣或者「一簽多伙」等,玩唔到其他花款,所以只要梁振英、陳茂波出來講幾句封了這些蠱惑招,物業玩家就無符了。租務市場的業權相對係複雜少少,因為放租在產權角度只係代表業主放棄了若干「使用權」而換來「租金收入」,事實上擁有權還在業主身上,例如業主可以把物業抵押,換來貸款;如果連租約去抵押,個租客又剛好係大品牌,分分鐘抵押個terms會更好㖭。因為租務合作的產權較outright買賣複雜,所以出蠱惑的空間就更大,又或者執行的難度就更高。

因為呢個產權上的差異,如果政府要出辣招搞物業市場,搞買賣市場係會比搞租務市場更簡單和容易。近年的辣招主力是針對買賣市場,而非租務市場,就係因為執行辣招和監察成本過高。
如果政府要推行空置稅,那政府就要干預租務市場。首先要嚴謹定義何謂空置?以現在的官方定義,正在裝修的物業也是空置。假如業主要長期去旅行又或正在接受治療而住院,那又如何定義?申請呢類豁免又有行政麻煩。執行禁煙要控煙辦,以現在香港龐大的物業市場,睇怕要搞空置稅辦,用「城管」的方式抽樣突擊,成本不菲。除此之外,你可能會想像到更多奇怪的操作,例如為了避稅,業主會以「一蚊」月租租給家人、友好。總之,租務市場複雜,你有張良計,玩家就有過牆梯,空置稅的執行成本太高,不化算。

渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater

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