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2017年05月14日

摸魚手札:
金管局出招,加快紅資地產統戰 - 渾水

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筆者認為金管局出招是不利最本土的香港發展商,反而變相益了紅色資本。  資料圖片

金管局出招,針對高槓桿高價購地的操作,包括限制認可機構向地產商提高購地的融資上限,融資貸款比率將下調至地價成本的40%和建築成本的80%。同時要求認可機構對提供高成數按揭地產發展商的信用風險承擔預留充足資本,若發展商向置業人士提供按揭貸款,將影響認可機構的信用評級。
這些招數一出,傳媒和公眾的解讀係打擊高價買地、打壓樓市之類。反而,我第一個想法唔係預測樓價、樓市的未來走勢,而係覺得香港發展商的規管倒是有點像銀行一樣越搞越複雜。銀行也會講桿杆,睇資本充足比率,那是因應巴塞爾條約(Basel)的要求,所以好多風險管理、內部控制(Internal Control)和法規的專才需求就應運而生。如果大氣候係加強地產的風險控制,睇怕呢類專才或地產分析員會越來越吃香,某程度上都係「破窗理論」的含意,多謝政府養活一班專才。

金管局背後的經濟思維不容推測,大家都可能直覺地認為金管局想調控樓價,但我看這未必是金管局的動機。如果減低融資貸款比率,即係意味地產商起樓的成本上升,麵粉貴了,少了潛在供應理論上會谷高麵包價格,這是簡單的供求原理,所以樓價未必會低。從融資的成本結構去睇,金管局出招是不利最本土的香港發展商,反而變相益了紅色資本。
香港發展商要起樓,融資都係會搵返香港的銀行,所以金管局出招,香港地產商無運行,這不難理解。但紅色資本要起樓,係唔需要香港的銀行融資支持,有國家隊、大陸水優惠低息支持下,紅色地產商本身已經肥到着唔到襪,佢哋起樓最大的麻煩唔係「融資成本」,而係「走資成本」,因為錢在內地,不易走出來。不過,最近海航做了一個很好的示範,買了咁多隻殼終於發揮作用,走資買樓,原來係可以透過上市地位進行。

海航約兩年前買了香港國際建設(687),為了集資去找啟德投地74.4億條大數,香港國際建設決定以溢價供股「一供二」,由海航旗下的子公司主力海航子公司HNA Finance I和建銀包銷。換言之,透過一隻殼,供股包銷自己旗下的股票,海航就已經成功把錢在內地搬出來。即係話,金管局呢招對紅色資本無效,已經被破解了。在香港買殼的紅色資本,何止海航?自從2012年起的內房買殼潮,有心幫內地統戰或走資,又有不錯實力的紅色資本都已經在香港買了殼,落了釘。必要時,就可以學海航咁大舉轉移資金買地,使鬼你香港銀行幫手融資咩?內地大把水啦。
所以金管局呢招的客觀效果係打瓜作為紅色資本主要投地競爭對手的香港地產商,加快紅色資本融合香港地產市場,加快清洗香港太平地和地產統戰。果然,林鄭一上場,就開始做嘢。
另一招打擊地產商向置業人士提供按揭貸款都值得講兩句,呢招的本質係減少當樓價大跌時的潛在負資產,對打擊樓價係無礙。所以我唔覺得金管局出招係純係為了調控樓價,反而更像是為了加快赤化統戰,以及當樓價大跌時,減少傷亡和陣痛。記住,唔代表唔痛喎,只係無咁痛而已。

渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater

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