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2017年05月21日

貸評山下:物業衍生產品 - 黃元山

本港樓市勢如破竹,最新公佈樓價指數再創新高。 張志華攝

買樓但驚樓價大跌,投資者有何途徑規避風險?最近英國有基金公司結束營運旗下一款追蹤當地樓價的「物業衍生產品」(Property Derivatives),又再引起這些另類衍生產品的討論。
物業衍生產品是以物業作為參考資產(Underlying)的衍生工具,假設投資者買入一層樓,但擔心樓價下跌而蒙受損失,便可透過沽售物業衍生產品賺取利潤,以填補(或對沖)樓價貶值的損失。據筆者了解,現時市場上常見的物業衍生產品有:總收益互換(Total Return Swap)、遠期合約、期貨、期權及結構性票據,該類型產品的定價主要依據各地區的樓價指數;以英國為例,便是掛勾Investment Property Databank Index(IPD)及富時英國商用物業指數,足以涵蓋英國大、中、小型城市的商業樓宇價格資料,而更可以在歐洲交易所Eurex做MSCI-IPD UK這個指數的期貨買賣。
筆者認為,任何投資產品的生與死,很大程度上是依賴交投活躍度,近幾年英國的物業衍生產品市場交投越來越少,成交幅度收縮擴大,關鍵在於雙邊市未能做到平衡,當大部份投資者對樓市前景都抱持相同看法,而一個大型單邊市是無法驅動買賣交易的。因此,交投要變得積極和活躍,樓市必須有波幅,亦即有升有跌或不斷轉勢,才能創造大型雙邊市。當投資者對樓市前景各有不同看法,代表有人會看好(Long call)和看淡(Short put),從而引發市場的交易動力。
再看近期本港樓市狀況,最新公佈的中原城市領先指數升穿155點,與2012年樓市比較的話則升逾150%,近10年本港樓價升多過跌,入場成本昂貴,故筆者認為物業衍生產品的優點是能讓沒有足夠財力投資物業的人,免除負擔昂貴的首期資金,以類似買股票的形式,能真正直接地參與地產市場。以香港為例,該類產品便是追蹤中原城市指數(CCL),主要反映本港私人物業住宅價格。但由於任何國家地區的樓市循環周期往往長達數年,令物業衍生產品較難在大型單邊市下生存;不過金融市場上的產品多元化應是一件好事,亦是成為世界交易所的一種優勢,因此港交所嘗試發展該衍生產品亦不是壞事,亦有助樓市投資者替其物業作對沖樓價下跌風險。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理

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