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2017年05月23日

趣BLOGBLOG:海之戀.灝景灣 - 股榮

荃灣西海之戀與青衣灝景灣對望。 資料圖片

話題新盤荃灣海之戀周五賣首批近500伙,廿年前荃灣西對岸的青衣灝景灣,亦在一片㷫烚烚的氣氛下,於97年6月8日開售並即日售罄逾700伙,套現超過40億元。灝景灣日後被諷為「浩劫灣」,見證住樓市見頂。
美國作家馬克吐溫(Mark Twain)經典名句:“History doesn't repeat itself, but it rhymes.”(歷史不會重複,但會押韻),大概是指歷史不會重複,但是會有一定的規律,就像押韻一樣。廿年後今日,同屬長實出品的海之戀,計到數借到銀行按揭、衡量過風險的準買家,堅持上車換樓的話不阻你,但如果選擇發展商財仔高成數、高按息的按揭計劃,我幾肯定相信,你正朝負資產道路進發。

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灝景灣97年第二季開售,約98年第三季收樓。中原網站有篇98年3月灝景灣狂潮的文章,有兩個個案可以與讀者細味。首個個案,陳先生以554萬元購入灝景灣一單位,呎價6,806元。陳生原居翠怡,大膽購入灝景是因為當時持有的翠怡,銀行估價為360萬(呎價6,300元)。一心以為樓換樓,但打算先買後賣的他,耗盡手上資金加貸款才付足三成首期。
97年股災後,樓市急轉直下,心慌的陳生倉促在97年11月以250萬元賤賣翠怡,由於交吉期未到,陳生每天愁着快將入伙的灝景灣單位,日夜自嘆摸頂入貨,近底出貨,左一巴時,右一巴。自己的物業平賣了100萬元,新購的物業在賬面估價跌了100萬元。(銀行口頭估值其灝景物業約值450萬。)
第二個個案是炒家馬先生,他夥同友好用建築期付款方法購入灝景灣單位,一心炒賣圖利,買入樓花後見形勢不利,心灰意冷無眼睇,手上可動用資源耗盡,他們可選擇完全放棄首期三成,或接受可能會有的二按。不過馬生話炒樓同炒股一樣,一到某一條線就要斬纜,供落去只有雞碎份量的租金,有排返不到家鄉。若接受二按只是等於揹多一份「大耳窿」,唯獨阿媽教落借錢賭錢永不超生。

兩個個案結局如何,網站未有進一步披露,但當年浩劫的情況,恐怕只有當年身歷其境的人,始能感受箇中的慘情。
海之戀預期收樓日期是明年9月,亦是尚餘約一年多樓花期。適逢金管局收緊銀行按揭,發展商推出自家財仔七成按揭,突然成為準買家「救兵」,長實話已入票的準買家中,有七成有機會採用高成數按揭,估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。
七成按揭、首三年供息不供本,息率是P-1厘,實際按息是4.25厘,與目前坊間銀行一般的P-2.25厘或者H+1.3厘(實際按息約2至3厘),高出超過1厘。
以900萬元單位而言,承做28年,而利率不加、P不變的話,首三年月供近2.3萬元(只畀利息),第三年後開始供埋本,本息每月為3.5萬元,較首三年月供多50%。至於採用銀行一按,900萬元樓一按上限為500萬元,按揭年期28年、利率不變,每月供款近2萬元。

發展商為買家提供的高成數、高息按揭,表面上似為換樓買家或者未能通過銀行壓測的首置客「提供方便之門」,實際上卻是糖衣有毒按揭產品。未來三年無論樓價升跌,發展商不會輸,但只要樓價逆轉,輸三成首期是最低消費,負資產先大鑊。當然準買家傾向相信,三年後樓價升了就賣出去,那唯有祝君好運。

股榮
http://www.fb.com/stockwing1

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