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2017年06月08日

Hea富生活 :工商廈有盤冇貨賣 - 郭釗

美利道地皮以呎價5萬元成交,創商業地皮樓面呎價新高。 資料圖片

話說上月有朋友準備買一個寫字樓自用,睇中心水區域的低水盤,於是爽快落票,可是這次遇到一般買家最討厭的情況,那個業主反價完再反價,沒甚經驗的小妹妹經紀應付不了,要求我朋友一齊去跟業主講數,我提醒朋友:「樓,並唔係咁買,如果你上到去,佢只會吊得更高。」本來一個低水盤,變成高過市場價,當然收番張票畀個下馬威對方先喇。
現時寫字樓市道並不暢旺,不是市道差或無買家,而是業主惜貨如金,在現今資金氾濫和低息環境下,本地及國外資金大量進入商業物業市場尋求回報或自用等升值。

商廈業主大多是企業老闆或財團,大部份沒銀行按揭持有現契,賣出物業雖然有錢賺,但未找到更好的資金出路前,只會將價錢吊到高一高,願者上釣。所以市場出現「有盤冇貨」情況,意思是業主放個高價諗住到價先算,但到買家畀票又驚賣咗唔知買乜,心大心細下唯有反價再放高一格。
商廈買家多是生意人或專業投資者,多數理性,不會高追,幾位相熟經紀都呻近來成日白做,辛苦將個波帶到龍門口,個龍門又走遠了,有攻勢冇入球。

中西區寫字樓搶手

早前中環美利道和啟德兩塊商業地皮分別以233億和246億元破政府賣地史上最貴地皮紀碌,美利道呎價5萬元更創商業地皮樓面呎價新高,隔籬左右甲級商廈都賣唔過4萬蚊一呎,麵粉貴過麵包。
表面看來價錢不設實際,但諗真啲又合情合理,以中環金融地標商廈IFC為例,呎租200元,若5萬一呎,即租金回報4.8厘,係喎,未計建築成本,咁on top加多6,000蚊,預計5年後落成,新地標收租250元一呎應該不難,回報接近5厘。
加上恒基於中上環及其他香港各區持有大量甲乙丙級商廈,現時最貴都只是賣3萬多元一呎,只要之後調整到5萬元,還有二、三十個巴仙升幅水位,乜都賺番晒。

我有個老友2009年開始囤貨,以平均每呎6,000元大量買入西環丙級商廈,時至今日升值一至兩倍。以往甲乙級商廈是用家主導,上年開始越來越多炒家入市,呎價3萬幾,六、七千呎照買不誤,唔通真係貪佢一、兩厘回報咩?當然是覺得有升值潛力。
在不同地產經紀口中得知,不止大陸財團,外國家族基金如新加坡亦愛來港投資,特別鍾情罕有的中西區甲乙級寫字樓,我估計未來至少還有30%升幅。全球量化寬鬆,其實外資並不是非香港地產不可,基本上度度買啲分散投資,只要香港仍是一個法治社會,就會有份。

郭釗
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本欄逢周四刊出

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