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2017年08月10日

Hea富生活 :樓市五年內難下跌 - 郭釗

近日施永青先生在友報發表了一篇名為「樓價脫節,買家何來」的文章,指現時雖然辣招橫行,但前線員工報料,樓市買家除了一班高收入人士,還有一班中下階層,「男的做地盤,女的做酒樓,我也有朋友,男的揸的士,女的在投注站工作,一樣可以買樓。」
即是樓價雖然九樓咁高,但對真正用家還是必須品。樓市壓不下是因為供應不足,像以前農耕社會,稻米長期失收,百姓自然囤糧,哪怕白米價格已高得不合理。
一日未見到大量供應,一日都有人會買,因為住屋與食飯都是必須品。當然不吃白米可吃魚肉蔬菜,就如不買樓也可租住劏房公屋。這「主食」只是傳統心態及安全感問題,不是生存問題。
施生一向對樓市見解頗為落地,當然有hater會用陰謀論說:「佢賣樓嘅,當然唱好樓市,信佢先奇。」這諗法正宗窮人心態。施生六、七十歲人,肥佬黎尚且要賣《壹週刊》救公司業績,施生份報紙加中原地產,身家十世使唔完,這年紀着緊自己的聲望,多過錢多多聲。
當年2008年金融海嘯,他說樓市進入冰河時期,難道又是自尋短見?我沒說他預測樓市準繩度高,只說他落地及懂認錯,世事難料,連蘇民峰都常說人算不如天算,我相信沒有一位專家能夠每次都命中紅心。

地產商控制供應量

施生文中沒有提及這些中下階層買的是甚麼樓,我估是新樓。因為這些家庭大多數買細價樓及承造八成按揭,金管局為確保承造高成數按揭的為非炒家,二手樓一定要交吉樓才可做這成數,辣招導致換樓成本大幅上升,所以市場上的交吉盤少之又少。因放盤者多數為減貨投資者。
新樓除了有發展商幫手,還有一系列優惠,務求買家可以用最低本金置業,呎價不在這討論範圍。所以作為經紀,遇到實客一定sell佢買新樓,幫到人又幫到自己,遠遠好過跟一班惜貨如寶的賣家周旋,等你氹掂買家落票,賣家又反價,來來回回,得個做字!加上新樓佣金高,回返些少畀個客,大家有着數容易成交。所以每次發展商唧牙膏式推出新盤 ,吓吓都幾十倍認購就係咁解。
結論是貨源供應已給一班財主佬控制,政府預計未來五年有超過十萬戶供應量又如何?怎樣賣,幾時賣,甚至賣唔賣都不是政府話事,除非像新加坡政府一樣推出平價房屋,打破「供應壟斷」,才能有效打擊樓市。但要做就一早做咗,收地填海甚至填平淡水湖都處處受阻,就算林鄭今屆做到真正行政主導,在立法會通行無阻,五年內亦難見成效。況且大多數人包括政府都不想見到樓市大跌,但正常調整一定有,都係嗰句:「五年內樓市難跌」。

郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu
本欄逢周四刊出

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