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2017年08月20日

趣blogblog:新盤減價將成新常態 - 股榮

全.城匯以今年荃灣西上蓋最平開價招徠,較兩個月前海之戀.愛炫美首批呎價平14%。以今日兩盤反應,愛炫美售樓處冷清,對比全.城匯睇樓墟冚情況,新盤減價促銷,會成為未來樓市的新常態。

上個月,市區劏盤如深水埗AVA61首批僅賣29伙、灣仔壹嘉賣12伙,西營盤63 Pokfulam沽11伙,銷售比率低見兩成,證明所謂「剛性需求」,關鍵還是價錢。麗新深水埗逸新本月上旬以低同區新盤AVA61逾一成售價散貨,首輪推出98伙即日沽清,證明減價賣樓,並非華懋行先。
一手買賣合約今年上半年錄近萬宗,以上半年推盤及銷售步伐,有機會打破2007年約兩萬宗的10年新高紀錄。但大前提是,購買力能否延續?
二手交投2010年錄得超過12萬宗成交,當年一手交投1.3萬宗,一手與二手的買賣比例去到1:9。隨往日後辣招稅生效並加強,二手盤源被鎖死,二手成交過去4年(2013至2016)年均只有4萬宗,即一二手比例升至3:7。一二手比例拉近的同時,每宗成交價的差距卻擴闊。2015年一手每宗平均成交是957萬元,二手則為652萬元。一手均價較二手高47%。及至今年首半年,一手均價是1,358萬元,較2015年升42%。而二手均價是732萬元,較2015年升12%,今年上半年一手均價較二手高86%。
姑勿論未來3至4年一手住宅供應達到9.8萬伙是否有水份,但以近年一二手樓平均價拉遠,一手樓高溢價背後,某程度突顯發展商用盡方便幫「實力不足」的買家上車,以及透支供完樓的上一代,加按為下一代上車的代價。新盤如非減價、只用發展商財技,求價肯定不能求量,貨量積壓會成日後劈價出貨致急跌的陰霾。
發展商上半年傾銷近萬伙新樓,創一手例後新高,但值得關注是劏房盤越賣越多,塞爆上車客胃口,滯銷的「納米」私樓堆積如山。據統計,上季度實用面積431方呎以下(稱為A類)新盤細戶貨尾量增至近1,400伙,屬5個季度新高,按季增加4%,預期下半年貨尾量更會飆至2,000伙。
樓市參與者中,不止買家抱羊群心理,發展商亦不乏跟風做事之輩,眼看減價賣樓奏效,早減早享受,遲減無甜頭。

股榮
http://www.fb.com/stockwing1

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