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2017年08月22日

利字當頭:架構重組應該點睇 - 利世民

九倉最近推出重組大計。 資料圖片

「呢次重組呢,應該可以令到母公司嘅價值得到反映。」無論是新世界系抑或九倉系的重組,都會有人搬出這個理據。
究竟為何上市公司的價值得不到反映?普遍而言,要明白的一個最基本的道理:資產價值有兩個計算方法。一,將現金流折現。二,以現時的市場價格,計算公司持有的資產市值。
理論上,兩個方法得出來的結果,應該一致。不過,在現實中的大多數情況,兩者總有點落差。就以當前的情況為例,租金回報率低於市場資金利率,以現金流折現的方法,或多或少都會令持有大量收租物業的上市公司資產值被低估。在這種情況下,將物業打包分拆上市,是一個方法。當然,重組不代表相關的上市公司有意將資產出售;最終結果也受市場反應的影響。
更徹底的做法,或許像領展(823)般,索性研究將手上回報率遠低於市場資金利率的物業,一併出售,然後再以得到的資金,收購或發展具長遠回報價值的項目。這種尋找回報率的行為,本來尋常不過,也是對股東和基金持有人最有利的選擇。
「連串企業資產重組活動,係咪代表呢啲公司睇淡地產價格前景?」聰明的讀者,應該會想到這一點。當然,樓價超出了租金回報,是短期現象。但長遠來說,優質的資產是會生金蛋的鵝,誰也不捨得宰掉。君不見老牌地產發展商如太古(019)、新地(016),甚至乎最近出手的九倉(004),對手上的優質資產,都惜貨如金,絕對不會輕言放棄。
從更宏觀的角度,地產市場中的大棋手,成功之處就是懂得分辨資產的價值和價格。當然,說不定某些資產交到其他人手上,有不同的處理方法。正如我經常講,同一張一百元鈔票,在我的手中和李嘉誠手上,有不同的價值。

利世民
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本欄逢周二、四刊出

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