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2017年09月17日

趣blogblog:壓掉樓價最後一根稻草 - 股榮

特首林鄭月娥10月宣佈施政報告,重中之重應是近日不斷吹風的「港人首置上車盤」。早於9月初,有傳媒率先爆料,指首置盤不會與居屋重叠,家庭月入限額或會介乎5.2萬至7.2萬元,而房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝更估計首置盤定價可能比居屋更平,或僅市價一半。
坊間有輿論相信,首置上車盤甫宣佈,對樓市會有壓力,是樓市崩盤的元凶。雖然股榮睇淡樓市,但相信首置上車盤不是「壓掉駱駝的最後一根稻草」。駱駝是非常強壯的動物,一隻駱駝可以背負500公斤重的東西,但要是你不斷往它背上加東西,這隻駱駝到了一定程度就會達到它所能承受的飽和點,那怕再多加一根稻草,也會使它承受不了而垮倒!
將樓市比喻作駱駝,這隻駱駝目前所背負的重擔有以下:樓價較1997年高85%,市民供樓負擔比率增至66%;一手私樓供應回復正常,未來3至4年有近10萬個;利率正常化開始,港快跟隨美國加息。這些原因,表面上很沉重,但駱駝仍然撐住慢行,原因是慈父慈母抱住駱駝同行,他們提供數百萬元計首期,甚至供埋亦非少數。因此,首置上車盤說穿了,亦是一項Buy Time買時間的遠期期票,就算發展商配合,將農地即變熟地,3、4年後落成,快極兩年後賣樓花,對於目前全城覺得樓價貴,但認為樓價難跌的準買家,意義實在不大,因為首置上車盤的要求及樓價,算是一個頗反智的產物。

首置盤是夾屋畸型翻版

目前資助房屋大約設為三層,用收入或入息限制劃分,最低層起為公屋、綠置居及居屋。而樓價定價,由低至高亦是用同一排序。加入首置上車盤,市傳的樓價定價卻低於居屋,甚至可能是綠置居,但入息限額卻高於綠置居及居屋,達到5.2至7.2萬元。根本上,這就是上世紀90年代「夾屋」的畸型翻版。
夾心階層住屋計劃始於90年代初期,政府以優惠價售予中產家庭,讓收入超出居屋申請資格但未足以買私樓的家庭,用優惠價買樓,背景與今天類同。首個夾屋青衣宏福花園1994年底接受申請,1997年是推售高峯期。當年夾屋月入上限初為5萬元,及後調升至6萬元,與市傳首置上車盤客路類似。夾屋推出兩年後,樓市於1997年金融風暴急轉直下,1998年停建,最終只有10個屋苑是純夾屋,涉及約9,000伙,另外3個屋苑改為私樓以市價出售。
當年97樓市爆煲,過度借貸及利息開支高一直困擾市場,但樓市仍然企硬甚至越升越有,金融風暴就是壓掉駱駝的最後一根稻草,夾屋在樓市高峯周期前夕登場,注定難產收場。即使首置盤今年拍板,相信最快亦要兩年後始賣樓,屆時只要樓價轉勢,這個計劃便極可能消失。
首置上車盤是否成功,看看過去半個月地產股股價,可能已經有暗示。農地最多的恒地(012)及新地(016),股價半個月內分別升11%及4.2%,同期恒指跌0.5%。對發展商而言,首置上車盤數目有限、難成大器,反而農地補地價平了,最終實賺只多不少。市場用腳投票,啟德新盤就算開兩萬元一呎仍然沽清,就是對首置盤投下的不信任票。
壓掉樓價最後一根稻草,不是首置盤,亦非漸增的供應,兩者只會是樓價下跌時,雪上加霜踩多腳。真正壓掉樓價的最後一根稻草,恐怕就是收水。美國縮表最快本周中宣佈,靠美國QE放水、超低息環境而飆升的港樓,步入收水階段,將會走向QE期間相反路,這場樓市盛宴也臨到最後尾聲。
再講多次,一個只升不跌的資產,歷史上沒曾出現過,香港樓市不會是例外。

股榮
http://www.fb.com/stockwing1

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