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2017年09月17日

摸魚手札:首置上車盤的迷思和沙盤推演 - 渾水

林鄭預告會在施政報告會交代港人首置上車盤具體措施。 資料圖片

林鄭出口術,預告下月的《施政報告》,會交代「港人首置上車盤」具體措施。政府推政策出口術,是自古已有的操作,正如聯儲局耶倫暗示加息前,總會扭來扭去,一來想測試輿論、民間反應,但同時要做好期望管理,不想資產市場出現太大波動。
暫時留意了首置上車盤的風聲和輿論一個星期,民間對此都沒有太大抗拒,事實上𠵱家具體內容乜都無,都好難提出甚麼批評和改善建議。政策改啱名係非常重要。又「首置」、又「上車」咁款,一聽已經大有好感,正如「港人港地」咁,初初一聽都非常有好感,不過最後給了紅色資本中海外,那是另一回事。
本人也無特別抗拒,只是想提一點,官僚其中一個特色就是以為整件新東西,舊問題就不存在。如創業板本來是為了新經濟發展,但變成了啤殼樂園,所以要搞個「創新板」,但這是否代表創新板就是新經濟的新出路?正如居屋、公屋搞唔掂大部份人的居住問題,搞個新的「首置上車盤」,是否代表舊問題已經解決了?
不能否認,林鄭很聰明,最近低調回應大學生民主牆和港獨等主權、政治爭議,反而想把焦點放在民生、置業等事務問題上,把下月《施政報告》重點放在利民紓困的政策。這實有別於上屆政府般,未登天子位,先置殺人刀。咁樣的處理對林鄭本人、對管治,都好。

坊間輿論疏理了幾個「首置上車盤」的重點內容:
第一,定位在「居屋之上,私樓以下」;
第二,不排除公私合營,甚至會動用私人發展商的農地,所以最多農地的新地(012)未有政策出台,股價已預先反映。同期本地地產商都受惠股價大升,但新地升最勁。不過政府都未出聲,新地就預先公佈3地皮洽發展首置上車盤,會唔會有點兒那個呢?按下不表;
第三,未必好像居屋等補了地價可以自由轉讓,政府可能是最大單一莊家,控制供應量和接貨。
某程度上,第一點和第二點可以看成同一回事。政府搞公私合營,最怕是官商勾結,尤其是幫林鄭競選站台的,不少是本地地產商大孖沙,這方面難免招人口實。何況公私合營,自然要考慮到地產商的成本結構,「居屋之上」是為了保障地產商有一定盈利,才有誘因維持合作關係,但若價格定得太高,又會失焦了「首置上車」的核心目的,我們還是要放長雙眼去睇。
若論本地地產商的最後優勢,只怕就是跟政府公私合作吧。好像投地這類高風險高成本的,極度以本傷人的商業玩法,還是交給紅色資本去做。像海航、高銀這類的高價投地方式是超越商業邏輯,本地地產商個個O晒嘴,望塵莫及。尤其是海航,媒體屢次傳出流動性和融資問題,有乜理由連錢都未預備好,就高價投地先得㗎?本地地產商一直儲起不少土地資源,價值未被發掘,公私合營的方式可能是本地地產商另一出路。
至於第三點,這是為了讓「首置上車」市場和私樓市場,分隔成兩個獨立市場看待,保障既得利益者的奶酪不要因政府和增加供應而推倒,尤其是樓價上升的既得利益也不少。樓價一放慢,不少上了車的中產要上街,地產商也會哭出來。

林鄭出口術,預告下月的《施政報告》,會交代「港人首置上車盤」具體措施。政府推政策出口術,是自古已有的操作,正如聯儲局耶倫暗示加息前,總會扭來扭去,一來想測試輿論、民間反應,但同時要做好期望管理,不想資產市場出現太大波動。
暫時留意了首置上車盤的風聲和輿論一個星期,民間對此都沒有太大抗拒,事實上家具體內容乜都無,都好難提出甚麼批評和改善建議。政策改啱名係非常重要。又「首置」、又「上車」咁款,一聽已經大有好感,正如「港人港地」咁,初初一聽都非常有好感,不過最後給了紅色資本中海外,那是另一回事。
本人也無特別抗拒,只是想提一點,官僚其中一個特色就是以為整件新東西,舊問題就不存在。如創業板本來是為了新經濟發展,但變成了啤殼樂園,所以要搞個「創新板」,但這是否代表創新板就是新經濟的新出路?正如居屋、公屋搞唔掂大部份人的居住問題,搞個新的「首置上車盤」,是否代表舊問題已經解決了?
不能否認,林鄭很聰明,最近低調回應大學生民主牆和港獨等主權、政治爭議,反而想把焦點放在民生、置業等事務問題上,把下月《施政報告》重點放在利民紓困的政策。這實有別於上屆政府般,未登天子位,先置殺人刀。咁樣的處理對林鄭本人、對管治,都好。
坊間輿論疏理了幾個「首置上車盤」的重點內容:
第一,定位在「居屋之上,私樓以下」;
第二,不排除公私合營,甚至會動用私人發展商的農地,所以最多農地的新地(012)未有政策出台,股價已預先反映。同期本地地產商都受惠股價大升,但新地升最勁。不過政府都未出聲,新地就預先公佈3地皮洽發展首置上車盤,會唔會有點兒那個呢?按下不表;
第三,未必好像居屋等補了地價可以自由轉讓,政府可能是最大單一莊家,控制供應量和接貨。
某程度上,第一點和第二點可以看成同一回事。政府搞公私合營,最怕是官商勾結,尤其是幫林鄭競選站台的,不少是本地地產商大孖沙,這方面難免招人口實。何況公私合營,自然要考慮到地產商的成本結構,「居屋之上」是為了保障地產商有一定盈利,才有誘因維持合作關係,但若價格定得太高,又會失焦了「首置上車」的核心目的,我們還是要放長雙眼去睇。
若論本地地產商的最後優勢,只怕就是跟政府公私合作吧。好像投地這類高風險高成本的,極度以本傷人的商業玩法,還是交給紅色資本去做。像海航、高銀這類的高價投地方式是超越商業邏輯,本地地產商個個O晒嘴,望塵莫及。尤其是海航,媒體屢次傳出流動性和融資問題,有乜理由連錢都未預備好,就高價投地先得㗎?本地地產商一直儲起不少土地資源,價值未被發掘,公私合營的方式可能是本地地產商另一出路。
至於第三點,這是為了讓「首置上車」市場和私樓市場,分隔成兩個獨立市場看待,保障既得利益者的奶酪不要因政府和增加供應而推倒,尤其是樓價上升的既得利益也不少。樓價一放慢,不少上了車的中產要上街,地產商也會哭出來。

渾水 專業投資者、上市公司執行董事、90後
fb.com/muddydirtywater

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