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2017年09月23日

發展商收水 高成數按揭添限制 
買家須證明有還款能力

【周末專題】

街邊代理愛以「發展商包按」、「呼吸Plan任借」推銷新盤,但魔鬼在細節,近期許多發展商開始在價單中白紙黑字寫明買家借高成數按揭須證明有還款能力,提供入息、資產等文件,部份嚴限供款佔入息比例,並設各類限制,準買家入市前宜參閱價單及主動釐清批核準則。
記者:陳東陽

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樓價升但金管局收緊按揭成數,發展商藉旗下財務公司推出的高成數樓按過去兩年大行其道,全城新盤高舉「免審查、無壓測、低首期」盡吸市場購買力,個別極寬鬆方案更被喻為「呼吸樓按」,意指有呼吸的人類就可以獲批。

由95%成數降至80%

隨住樓市V形反彈,發展商亦開始審視信貸風險,按揭隨之收掣,一按成數由去年巔峯90%、甚至95%,降至目前主流為樓價80%,但對比傳統銀行樓按仍具吸引力。
審視10個今年內開售且仍有由發展商提供一按的新盤,涵蓋各類發展商、不同規模樓盤,有9個都標明申請按揭者需提供還款證明文件,當中3個更有列出總還款額佔每月入息上限。唯一無列明審批要求的華懋荃灣西項目全.城滙,發展商曾聲稱批核貸款有內部準則,惟不便透露詳情,而市場盛傳樓盤的八成一按不設入息審查及壓力測試,但需提供小量財務文件。
除審批要求以外,各樓盤的一按細節相差甚遠:還款期最短僅20年、最長30年;大多數會清楚列出按息,但九建(034)西營盤63 Pokfulam的最高七成一按方案描述首2年息口將參照屆時市場息率,令申請者難以估計供款;新世界(017)荃灣柏傲灣一按謝絕公司客,而新地(016)錦田Park Yoho則限指定職業方可承造樓價九成一按,普通人士最高借八成。各間發展商唯一相同之處,是價單中均會列明免責條款,強調無論按揭批核結果為何,買家均需按合約完成交易。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,由發展商提供的高成數一按條款參差,「有啲唔需要審批要求,有啲要入息要求,有啲講明供款入息比率,再跟金管局個審批做法」。
「我哋遇見有啲買家有種錯覺,『既然呢個係發展商提供嘅貸款,咁即係一定批㗎喇!』呢個係一個錯覺嚟」,王美鳳一連兩次強調新盤不存在必批按揭,無論貸款方是發展商財仔抑或坊間財務機構。
不過,王美鳳相信發展商拒批按揭比例稀少,該行接觸到被發展商拒之門外的個案亦不多,主因是浮動收入、無報稅或銀行入賬紀錄不齊全,而使到貸款方難以信納申請者有足夠還款能力。
就發展商所提供的高成數樓按,銷監局方面回覆指,沒有備存買方因無法承造賣方提供的高成數按揭而終止交易的分項投訴數目,並提醒準買家在簽臨約前應先細閱價單內所列的按揭計劃資料。

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