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2017年11月23日

Hea富生活:借得起先好買 - 郭釗

政府兩款辣招的重點得益者,就是地產商。 資料圖片

2009年起,金管局共推出7輪收緊物業按揭措施,包括越來越嚴格的壓力測試和逐步收緊最高按揭成數,以確保金融體系的安全及借貸水平健康,無可厚非。與此同時,特區政府由2010年開始四度加辣,額外印花稅(SSD)、額外印花稅加強版(SSD2)、買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD),最後在2016年11月,印花稅提高至15%,旨在壓抑投資者及炒家的需求,將市場的樓房供應給予真正用家,可謂用心良苦。成效為中原領先指數由2009年的78點升至現在的162.3點,升了一倍有多,不過有專家認為,如果沒有以上兩招雙管齊下,樓市可能升上300點或甚已經爆破。假設性問題不作評論,現在只說說現實情況。
繼早前荃灣全.城匯超額認購37倍,再有上環My Central超額認購15倍,近日西營盤有新盤開售221呎賣過千萬,我相信亦都好快賣晒。香港現時進入一個畸形現象,就是無論你是小市民、中產階級甚至投行的專業人士,要買樓都只可買新樓。
因為根據每個階層自己理想購買的物業,都不是供不起,而是因為上述政策而付不起首期或過不了壓力測試,就算是首次置業人士,最不受政府雙招影響,但因為借貸款額提高,每月還款能力又過不到壓測。有人會說,這類人就唔應該買樓啦,壓測過唔到,即代表你沒有實力擁有這層物業,但世上有樣東西叫「剛性需求」,家家有本難念的經,實在有不少恩愛夫妻仍要分開住。

專注為地產商打工

這時候發展商提供的免壓力測試的一、二按就幫到你喇,頭三年供款只是比銀行高1厘左右。已有樓人士想買多層抗通脹或投資但首期不夠?這時候發展商提供高成數按揭就用得着喇!首期比銀行少得多,戰線甚至遍及工商廈新盤,做生意的朋友現時想買入工商廈自用,無論你用公司名或私人名義買入,只要公司持有人或個人擁有物業,最新金管局指引只能借樓價的三成,工商廈郁吓過千萬,加上7.5%至8.5%DSD連裝修費用,跟full pay買樓差不多,但發展商提供的八成按揭及送印花稅即可助商家們排難解困。
政府兩款辣招的重點得益者,就是地產商。單價可以有條件賣更高,做靚盤數,亦賺到銀行恨到牙痛也賺不到的高利息。以前香港人生下來注定跟地產商及銀行打工,現在只是專注為地產商打工而已,還可以幫助政府增加供應量而穩定樓市,因為三年後,這班趕上車的業主未必可以負擔得到五、六厘利息,如果政策不變,三年後轉到銀行做貸款還是要經歷壓力測試與低成數按揭,只是先易後難或先難後易的遊戲,奉勸各位朋友,除了「咪俾錢中介」外,還有「借得起先好買」。

郭釗
http://fb.com/heaology.edu
本欄逢周四刊出

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