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2017年11月30日

Hea富生活:外地買樓點先賺錢 - 郭釗

二世古以粉雪聞名於世,不少外地買家到當地投資物業。 資料圖片

香港樓市成交總額創九七年新高,原因都是新盤新盤同新盤。許多人有物業在手,又不想硬食貴印花稅或已超出其購買能力,都會轉戰外地,但所謂隔山買隻牛,風險總是有。
近年總觀市場所有外地樓投資,牽涉爛尾蝕讓等不幸個案都有一個共通點,大部份都是一百萬港幣以下的投資。昨天看到《壹週刊》訪問一位投資柬埔寨的港人,先不論金邊的投資價值,最令我注意的是他一句總結:「輸晒都係一百萬。」
這正是外地樓仲介開盤設計價單時的一大考慮因素,因為一百萬,在香港連車位都買唔到,如果在外地買到一個單位,還有頭幾年租金回報保證,實在令香港人心動。一嚿水話多唔多,但在發展中國家,已經是豪宅價錢。這情況有點兒似曾相識,九七前後北上買大陸樓,亦是香港樓價升到飛天之時,買家大多沒好下場(爛尾樓),歷史正在不斷重覆。
投資市場的風險比例,入場門檻低的投資,往往滿佈地雷。而門檻高的投資,風險都有,但相對容易獲利。現時恒指三萬點通街股神,但股票市場的最終都是九成散戶輸錢。
物業市場較好,因為全球印銀紙,理論上地價只會升值,但如果你貪圖幾厘回報保證,而買入無人問津地段則另當別論。因為世界之大,很多亞洲城市的非核心土地呎價,只是幾十蚊港幣。

實地考察很重要

上星期我去北海道二世古滑雪,雪場剛開,人不多,跟旺季(12月至3月)是完全兩個景象,只有幾間食肆開門(大部分12月才開業),晚上七、八時,最旺的Upper Hirafu主街道得我們及幾個外國人,白雪茫茫冷冷清清。不過凡事不要睇表面,根據日本國產交通省2016年的調查,這條街是日本地價升得最多的地方,單是去年已經升了77%,而整個二世古町平均升了19.8%。
有個朋友於2013年左右買了一塊非主街道地皮建4層高服務式公寓,當時約10億𨨥(約8千萬港元)左右,現在地價升值至約22億𨨥(1.5億港元),四年升值超過一倍,近滑雪場有埋溫泉的話,升值潛力更大,太離地我知,另有個年年都影到梁朝偉的酒店式住宅單位,690呎售1億𨨥(約700萬港元),而且一有放盤近乎秒殺,4年都升值近1倍。
最早期多數澳洲人來二世古投資,之後是香港人、新加坡人,近三年中國人、馬來西亞人、泰國人都加入戰團,因為不少國家的有錢人都鍾意滑雪,因而看上粉雪聞名於世的二世古。投資外地物業要賺錢不難,難在要實地深入考察,而好機會未必可以在網上或展銷會找到。

郭釗
http://fb.com/heaology.edu
本欄逢周四刊出

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