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2017年11月30日

曾淵滄專欄:真正有買貴冇買錯 - 曾淵滄

領展每一次賣資產,對現有租戶而言,絕對是壞消息。 資料圖片

領展(823)又賣資產,這一回,賣掉17項物業,共230億元,獲利74億元,售價比今年9月30日的估值高52%。一般上,物業的估值是由租值推算出來,這等於說買家將來一定有能力加租52%。因此,領展每一次賣資產,對現有租戶而言,是絕對壞消息。
領展為甚麼不停賣資產?
一個原因是不斷地有政治人物到領展的股東大會示威,抗議領展加租,導致領展在戰略上不斷賣掉公屋商場,買入私樓商場,甚至自己當發展商,進軍內地……目的就是變身,變成與其他房託沒分別的房託。
為了政治上的理由,領展至今所收的租金仍然低於市場租金,因此,每一次出售資產,買家所願意付出的買價一定高於領展的賬面值,因此帶來了特殊利潤,推高領展可以用來分派的股息,股價就跟着年年增長,使到領展成為所有房託股中,股價增長速度最快,使到領展成為最佳的長期投資股。
投資領展一定要有長期投資的心理準備,領展股價不是永遠只升不跌,有時股價上升速度太快,也可能向下調整高達20%,遇上這種情況,千萬不可止蝕,應該收起來收股息,耐心地等股價回升。事實證明,領展每一次調整之後又創新高,是一隻不折不扣的有買貴沒買錯的股。
不過與其他房託股比較,領展的股息率最低,理由是領展股價升值速度高,因此估值也高,投資者願付高一些價格,收低一點的股息率買領展,希望數年之後,以買入價計算時,股息率也能追上其他房託股,因此,買領展收股息也同樣要有足夠的耐心,一些退休人士希望馬上收高息,領展也許無法馬上符合他們的要求,一個比較好的方法是將部份資金用來投資高息的房託股,平衡兩者的收息率。

曾淵滄
財經評論員

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