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2018年01月15日

周一理財:了解定息按揭 提防賺頭蝕尾

本港拆息趨升,大行乘機推定息按揭優惠搶市佔率。雖然首年低息的定按計劃短期內有明顯慳息效果,但貸款人要留意實際定息年期及低息條款限制,而且鎖息上限及鎖息期或有別於一般拆息按揭(H按)計劃,以免出現「賺頭蝕尾」情況。
繼華僑永亨及東亞後,渣打香港上周亦加入戰團,首年按息為1.68厘全城最抵,現金回贈亦達1.7%市場最高水平。有別於H按及P按浮息按揭會因應一個月拆息(Hibor)及最優惠利率(P)而浮動,定息按揭息率於特定年期內鎖定不變,貸款人可以避免利率波動風險,確保每月供款不會突然增加。

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部份優惠只限首置

實際定息年期:傳統定按計劃的定息年期一般達三年,不過於加息周期下,銀行承擔風險增加,最近優惠集中於提供首年定息,但息率則具吸引力。比較目前三間銀行推出的定按優惠,華僑永亨及東亞均屬於首年定息,次年開始以浮息計算;渣打則是首兩年定息,第三年開始以浮息計算。換言之,目前定按計劃的實際鎖息效果只有一或兩年,其後港息趨升,按息仍會增加。
2)低息條款限制:三間銀行中以渣打香港首年息率最低,僅1.68厘,但要留意優惠對貸款人有限制,包括只限首次置業、物業售價需於800萬元以下及用作自住。如未符合條件,首年定息利率則是1.88厘,次年2.45厘,其後H加1.3厘。
3)鎖息上限:現時新造H按及定按計劃均有鎖息上限,普遍為P減3.1厘(目前大P為5.25厘),實際按揭利率為2.15厘。不過,渣打定按鎖息上限與大部份計劃不同,為P減3厘,實際按息較市場高0.1厘,故進入浮息期後,當拆息上升令實際按息升穿鎖息上限,貸款人就會以較高的鎖息上限供款。

4)罰息期:現時大部份按揭計劃的罰息期為兩年,不少貸款人會於罰息期過後轉按至其他銀行,賺取新造按揭的額外現金回贈。不過,渣打定按計劃的罰息期為三年,有意轉按的客戶則要預留多一年時間。
記者:陳洛嘉

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