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2018年02月09日
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花見人生:
日本樓──回報率的疑惑 - 新股女王

買日本樓的原因是「因為愛」。如果純粹考慮升值賺錢的話,不應考慮買日本樓。 作者提供圖片

打從我寫了兩篇關於日本樓買及租的故事後,就收到不少來自朋友、同事、讀者的查詢,大家都想瞭解多些也很想知道回報率究竟如何。
其實我並非這一方面的專家,不過也許財經界有很多像我這樣的打工一族,我們不炒賣沒發達未上岸,手頭上有那麽一點有限的資金,希望尋求穩定而略勝於銀行定期存款的投資也是人之常情。於是我請教了一下我在東京的租務代理,為何香港市面上流傳的回報率多達7-8厘,甚至有說以民宿形式出租的話有18厘那麽高呢?
原來是這樣的,舊樓的樓價低所以回報率有機會高達7-8厘,不過將來可能較難賣出。新樓尤其是大發展商按最新防震要求興建的一手樓樓價比較高,淨回報率大約是3厘。而民宿投資的確是比一般出租的回報率高頗多,但就欠缺一般出租的穩定性。目前東京的民宿入住率大約8成左右,表面回報率10厘左右。除非是買到非常便宜的樓來做民宿,才會出現超高的回報率。但如果是很舊的樓,則做幾年民宿以後那樓也就不好處理了。
日本觀光廳的民宿相關法律預計於今年(2018年)6月開始實施。民宿法將會規定除「特區」以外的所有民宿設施在一年中作為民宿使用的日數最多為180日,無論由私人或法人進行運營,都必須去日本政府相關部門進行註冊登記,且須聘請正規的民宿運營公司協助運營。大阪是「特區」,但東京都內僅有大田區是屬於可365日做民宿的「特區」。從以往的數據看,東京都內民宿入住率最高的區域是新宿、涉谷、池袋、六本木等被外國人廣泛知曉的區域,但這些區域都不屬於「特區」,民宿法實施後,東京的民宿市場也許會受到衝擊。如要在東京的繁華區域運營民宿而又不想受制於180日的規定,就得申請旅館營業許可證,以簡易旅館的形式進行民宿運營,但申請手續繁瑣也要遵守較多的規定。
目前市場上認為能夠利好日本樓升值的主要有兩點:開放賭博業、東京奧運會。興建賭場帶來新的潛力因而會利好樓價,但建造賭場的計劃要在奧運之後才提上日程,故選址仍屬未知之數。奧運方面,我個人的看法是:東京不是北京,也許只會是些微的利好而已。
除非日本的經濟在失落30年後強勢回歸(Never say“Never”也),日本樓是不會像香港樓或大陸樓般地漲價的,大部份人買日本樓是因為收租穩定,將來想要旅居日本時也可以自己住。大型發展商在賣一手樓時,會把外國人的比例限制在20%以內,也會問及外籍買家買日本樓的原因是甚麽,有些外國人給出的答案是「因為喜歡日本的文化」。至於我嘛,我在前篇已說過是「因為愛」了。個人認為,買日本樓的前設是「如果愛」。純粹考慮升值賺錢的話,不應考慮買日本樓而應投資大陸的二線城市樓。

http://www.facebook.com/IPOqueen.PamelaChung

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