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2018年03月20日

財經評論:政府逼人越住越細

政府陸續推出各項辣招以來,樓價升逾九成。資料圖片

現時樓價400萬元以下盤源早已買少見少,不少放盤一出,只要銀行可以承造九成按揭,即使單位面積細,圖則岩岩巉巉,不理是地點山旮旯,旋即都被市場吸納。普遍市民認為,早買早享受財富增值,總好過望住樓價升,購買力不斷貶值。造成今時今日市民「盲搶樓」,推高樓價的始作俑者是政府逼人越住越細。

政府辣招鎖死二手供應

自2010年政府為了打擊炒家,保護銀行體系避免過度按揭借貸,陸續推出各項辣招以來,樓價升逾九成。據中原按揭領先指數現為170.82,相比之下,2010年11月首次推出額外印花稅(SSD)之先為87.41,樓價至今累升逾95%。

就以SSD為例,買家最少持有物業3年,就算是過了3年,業主都不捨賣出物業,因為再買回來的物業又要等3年才可以賣出去,就算物業租金回報少於3厘,大部份業主都憧憬樓價只升不跌。再加上2016年的非首置15%印花稅,更將二手供應逼向絕路,有樓人士表示,「賣咗買唔番!」

辣招輕易令二手樓市流轉冰封,就算在3年的禁售期內賣出,業主也會將稅項轉嫁新買家,無疑創造另一個樓價新高。在二手冰封情況下,學誠哥話齋「現時買樓自住又供得起,買樓是沒問題。」有不少自用買家願意以高價去接貨,當零星的成交創新高成為樓價新指標,難道同區業主會平賣?一宗又一宗業主持貨n年,沽出賺幾球的爆升成交,簡直輕而易舉。

擠牙膏式供應 難敵海量上車需求

2018年私人住宅落成量為22,493個,數字將會是14年新高,兼首次超過兩萬個水平。事實上,現時香港的家庭住戶有254萬個,供應量根本不足家庭住戶總數的1%。

即是說,若每年有多於1%家庭想置業,就有機會把樓價推高。自從2014年推出新居屋以來,每次排隊交表人潮及超額申請人數逾百倍,多於1%家庭置業絕非難事。

將購買力推向發展商

每個周末或周日,不少年輕夫婦、慈父慈母,一大清早就排隊抽籤等買新樓,抽中還開心過中六合彩。就算新樓呎價賣得貴,依然有價有市,買家心底很明白只有買新樓,才可以借到高成數按揭,甚至不需要做壓力測試。

政府政策鎖死了二手供應,同時又縱容發展商做埋銀行角色,推出各種代付印花稅、借高成數按揭,美其名是幫買家上車,實際是羊毛出自羊身上的高息吸血plan。

在自由社會,發展商可以借錢給人買樓,再肆無忌憚開高價賣,再配合擠牙膏式賣樓,製造萬人空巷熾熱氣氛。造成樓市只有越賣越貴的預期,二手業主當然會跟加,可能最後400萬元的樓有100呎,已經算是合理。

記者︰吳美茸

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