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2018年04月13日

高力預警樓市冧兩指標
留意實際樓價會否高均衡價6%

【本報訊】加息、負擔能力、打仗、黑天鵝已成評論樓市的陳腔濫調。國際物業顧問公司高力國際進行本港樓市研究調查,歸納兩個指數作為樓價下跌指標,包括實際價格較市場均衡價格高5.9%、過去12個月樓價升幅較歷史平均值超出12.1%,一旦觸及兩項指標,代表樓價會跌。
記者:陳家雄 黃朗鈞

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高力國際昨首度發表「樓市泡沫爆破」研究,指出兩個樓市爆煲指標,該行研究部董事石峰表示,第一個警號是根據差估署物業指數,以「實際價格指數」與「市場均衡價格指數」的差值衡量,而市場均衡價格指數因素包括3個月香港銀行同業拆息、入息中位數、家庭住戶數目、中小型住宅回報率、恒生指數、未來及現在住宅供應量。

料今年調整機會不大

追蹤1996年1月至2018年1月期間這兩個指數的差值,結果發現實際價格指數高於市場均衡指數5.9%或以上,樓價就會調整,分別出現於1996至1997年、2007至2008年、2010至2011年,以及2015年。而目前這個差值最新數字是負5.33%,相信目前本港樓市過熱並進入調整的可能性不高。
第二個警號是關於樓價升幅及速度。追蹤物業價格過去6個月升幅較歷史平均水平超出1個標準差或以上,即12.1%,樓價就有回調壓力,而截至今年1月,錄得6.9%,處於中低風險水平。未來每半年進行一次更新,暫未見上述任何一個警號出現,預期本港樓市今年出現調整機會不大,一般住宅全年升8%至10%,豪宅升3%至5%。
石峰補充,是次研究並非市場一般看法,希望透過歷史數據及實際數字觀察樓市面對甚麼風險,或觸及哪個位會調整。市場指本港樓價遠超負擔能力,但這已不是樓市調整因素。與其說息口及未發生的事情,不如參考過去,研究有效市場下,甚麼條件會導致市場出現調整。如果上述兩項指標超標,可以話市場過熱及存在調整壓力。

曾淵滄:無衡量方法

資深財經分析員曾淵滄表示,樓市風險沒有衡量方法,坦言:「如果佢有咁嘅方法,佢老闆發咗好耐。呢個純粹是學術研究…(有無預測作用?)無。自古以來,有邊個可以準確去衡量呢!樓市風險可以參考的方法非常多,但有無用,無人知。」
經濟學家關焯照指出,過往用基本因素分析樓市,其中是樓價對比負擔能力,但目前市場扭曲,「無得再用以前計算負擔能力去計算,政府都計唔到。估唔到父幹能力咁犀利,45歲以上供滿樓而無債,有50萬戶,隨時可以拎200萬元出來。單靠個人人工、身家,頂唔順,而係靠父母、外父外母。如果靠呢啲,已經唔係諗負擔能力。」

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