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2018年05月23日

牛聲牛氣:細單位受捧有因 毋須妖魔化 - 盧卡股

細單位受市場追捧,其實此類單位確有可取之處。資料圖片

香港樓價高是不爭的事實,要買一個兩房單位亦不容易,故開放式單位需求開始應運而生。坊間不少人卻反對細單位,更譏笑為「劏房」,又指買入的業主是「樓奴」,甚或有評論指將來會成為跌市重災區。諷刺的是,細單位往往備受市場追捧,難道這批買家都是傻的嗎?筆者平心而論,此類單位確有可取之處。

第一,細單位背後有較大購買力。此類單位的總售價一般較低,故有能力買入的潛在買家較多,需求亦因此較大,這是一個事實。缺點當然是呎價比大單位偏高,惟即使大單位呎價再抵,對於不少買家而言,仍難以負擔總樓價,同樣是一個殘酷現實。

第二,細單位(總樓價較低)才可享有較高成數按揭。在目前的樓宇按揭政策下,樓價400萬元以下的物業方可申請九成按揭、而600萬元以下的物業才可申請按揭保險貸款,否則買家須付上更多首期。對於首期不多的用家而言,選擇自然較少;若以投資角度而言,高按揭即是高槓桿,倘以九成按揭買入的物業升值一成,實際上該買家已賺了一倍,升值利潤將更大。

第三,細單位反具更佳防守力。不少人認為今日升幅多、明日跌市就要還!筆者以著名「劏房盤」大埔嵐山為例,今年早前一個196呎單位以369萬元成交,四年升值134%,倘樓價回到當年,即該名買家損失211萬元;而另一同屋苑早前成交,一個850呎單位以980萬元成交,四年升值35%,倘樓價回到當年,實際損失卻達256萬元,始終較細單位多。再極端一點,細單位跌盡就是369萬,亦不及上大單位的一半樓價。

更重要的是,一旦樓市步入下行周期,大家的關注點就未必再是樓價升跌幅,而是供樓的能力,倘負擔一個貸款較少的細單位,相信總會比大單位容易。

當然,買樓最緊要用得着,若家庭成員多實難以自住,但有調查指港人越來越傾向遲婚及單身,而且不少新一代亦希望有更大的自由及私隱度而獨居,即使未來供應增加,細單位需求仍大。最後,筆者絕非要吹捧某類單位,只想指出可從其他方面思考,而非單單謾罵,各位入市前亦務必要按自身需要及能力出發,小心為上。

盧卡股
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