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2018年06月07日
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深圳樓市變天 或波及香港

未來深圳樓價或將兩極分化,高級商品房由於供應大幅減少,將越來越貴。資料圖片

【國策透視】深圳市住建局6月5日發佈新樓市政策,未來供應將以政府資助的保障房為主,比例達到六成,類似香港私人樓的商品房比例只有四成。該計劃被稱為深圳有史以來最重要房改政策,當地樓市可能變天。未來深圳樓價將兩極分化,貴價的高級商品房由於供應大幅減少,將越來越貴;中低檔的商品房由於低收入居民更易分配到保障房,買樓需求大減,樓價升幅將大為落後。由於香港樓市某程度上已與深圳捆綁,香港亦受影響。
過往幾年,深圳每年新建商品房數量為8萬個單位左右;按照深圳住建局今年供地計劃,今年新建商品房數量縮減到5萬,新建保障房則增加11萬,預料該比例之後幾年都不會改變。
按照深圳規劃,到2035年要起170萬個住宅單位,其中100萬個單位將為保障房。有論者質疑深圳已無土地,如何能再起這麼多樓。事實上,深圳起樓的用地主要來自舊區重建,深圳二線關外有大量廢棄工廠,是近年土地供應的主要來源。按官方統計,深圳現時約有1,000萬套住房,其中商品房加保障房合共只有約200萬套,其他都是村民自建房(即所謂的「城中村」)和工廠宿舍,相關土地改建成保障房足足有餘。

深圳居民或賣樓攻港

深圳樓市與香港樓市的最大不同,是深圳以外來人口為住。目前深圳人口約1,200萬,其中戶籍人口不足400萬。深圳保障房分為安居型商品房(類似香港居屋)、公共租賃住房(類似香港的公屋)、人才住房(面向持本科及以上學歷的專業人才)三類,未來各佔新住房供應20%。其中前兩款需要有深圳戶籍才能申請,而向來為買深圳樓主力軍的非深圳戶籍家庭,未來只能搶買佔供應四成的商品房,勢必將再推高深圳私人樓的樓價。
安居型商品房和公共租賃住房分別為市價的50%和30%,現時無樓的深圳戶籍居民才能申請。由於供應大增,申請獲分配極為容易。未來可能不少深圳居民會出售原有物業,轉來香港買樓,同時再申請深圳保障房。50%的市價折讓足以彌補香港的內地買家印花稅。
同時,深圳商品房樓價再扯高,銀行可加按,亦將增加非當地戶籍的深圳業主在香港樓市的購買力。
范董

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